Краткий ответ: да, но только при наличии обязательного разрешения органа опеки и попечительства и при строгом соблюдении условий, направленных на защиту имущественных прав ребенка.

Почему требуется согласие опеки?

Любые сделки с недвижимостью, в которой есть доля несовершеннолетнего (до 18 лет), регулируются:

• ГК РФ, ст. 37 и 254.1 — обязанность законных представителей согласовывать сделки, затрагивающие права ребенка.
• Федеральным законом № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» — любое отчуждение имущества подопечного возможно только с разрешения органа опеки.
• Методическими письмами Минобрнауки и Минсоцразвития — конкретизируют перечень документов и условия выдачи разрешений (актуально на ).

Даже если ребенку 10 лет и он не может самостоятельно распоряжаться своей долей, мать не может её продать без согласования.

Какие условия должен выполнить родитель?

Улучшение жилищных условий ребенка

Органы опеки не дают разрешение на продажу, если после сделки:

• площадь на ребенка уменьшается;
• качество жилья ухудшается (например, переезд из квартиры в комнату в коммуналке);
• срок ввода новостройки не позволяет сразу зарегистрировать ребенка.

Обязательное обеспечение сохранности средств

Вырученные деньги за долю ребенка обязательно размещаются на специальном именном счете в банке до достижения ребенком 18 лет, либо направляются на покупку новой доли в течение 1-2 месяцев (срок уточняет опека). Для новостроек допускается:

• договор долевого участия (ДДУ) с эскроу-счетом;
• нотариальное обязательство матери вписать ребенка в ЕГРН в течение 6 месяцев после сдачи дома.

Пошаговая инструкция для мамы

1. Сбор документов
   • Свидетельство о рождении ребенка.
   • ЕГРН-выписка на всю квартиру.
   • Справка о составе семьи и регистрации.
   • Справка-оценка рыночной стоимости доли ребенка (обязательна!).
   • Документы на жильё, которое планируется приобрести (ДДУ, выписка ЕГРН, план БТИ).
   • Заявление в орган опеки (форма 1-ОП).
2. Подать заявление в органы опеки
   
   через МФЦ или онлайн-портал «Госуслуги». Срок рассмотрения – до 15 рабочих дней (с учетом возможной проверки жилищных условий).
3. Получить разрешение
   
   Если условия выполнены, орган опеки выдаёт:
   • Решение о согласии на продажу доли.
   • Реквизиты специального счета для размещения денег.
4. Заключить договор купли-продажи
   
   Договор подписывается обоими родителями (если оба имеют родительские права) и нотариально удостоверяется.
5. Регистрация в Росреестре
   
   Сразу после сделки подать на регистрацию перехода права и одновременно подать документы на регистрацию новой доли ребенка.

Частые причины отказа со стороны опеки

Особые ситуации

Ребенку 14–18 лет

Кроме разрешения опеки, понадобится личное нотариальное согласие подростка.

Ипотека на новое жильё

Опека требует подтверждения, что часть ипотечного кредита погашается за счёт вырученных за долю денег, и доля ребенка не заложена.

Доля получена по наследству или дару

Ничего не меняется – правило «согласие опеки» действует независимо от происхождения доли.

Юридические риски и ответственность

Если мать всё же заключит сделку без согласия опеки:

• Росреестр откажет в регистрации (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации).
• Сделка может быть признана недействительной по иску прокуратуры (ст. 168 ГК РФ).
• Возможна административная ответственность родителей по ст. 5.35 КоАП РФ за нарушение прав ребенка.

1. ☐ Собрал(-а) полный пакет документов.
2. ☐ Получил(-а) согласие второго родителя/решение суда.
3. ☐ Подал(-а) заявление в органы опеки и получил(-а) разрешение.
4. ☐ Открыл(-а) именной счет для денег ребенка.
5. ☐ Удостоверил(-а) сделку у нотариуса.
6. ☐ Подал(-а) документы в Росреестр в срок до 5 рабочих дней.

Полезные контакты

• Единый портал «Госуслуги»: gosuslugi.ru
• Горячая линия Минсоцразвития РФ: ###-###-#### (звонок бесплатный).
• Федеральный ресурс «Домклик»: domclick.ru — консультации по ипотеке и безопасным сделкам.