Раньше вопрос «можно ли‚ чтобы жилой дом частично стоял на соседнем участке?» получал однозначный ответ: «Нет‚ нельзя».
С 15 апреля 2022 года правила изменились: Постановление Правительства РФ № 603 допустило строительство одного площадного объекта (то есть не линейного — не дороги‚ не трубопровода‚ а именно здания) сразу на двух и более смежных участках.
В 2025–2026 годах практика ежемесячно пополняется новыми кейсами‚ но остаётся масса нюансов. Ниже — подробная инструкция на 19 апреля 2026 г.
Что изменилось 15 апреля 2022 г.
Ключевые положения ПП № 603
- Разрешение на строительство одного ОКС (объекта капитального строительства) можно получить на двух и более участках‚ если они принадлежат одному лицу или находятся у нескольких собственников‚ но заключено между ними соглашение.
- К участкам выдаётся единый градостроительный план.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаётся тоже единое‚ без дробления по участкам.
- Для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) действуют те же правила: объект должен быть один‚ но может «спать» на нескольких участках.
Земельно-кадастровые условия
Участки должны быть смежными
Фактически дом пересекает их границу. Границу не меняют: каждый участок сохраняет свой кадастровый номер.
Категории и разрешённое использование
| Категория земель | Разрешённое использование | Можно строить? |
|---|---|---|
| Земли населённых пунктов | Для ИЖС‚ ЛПХ‚ садоводства | Да |
| Сельхозземли | Для ЛПХ | Да‚ но не более 0‚5 га суммарно |
| Садовые товарищества | Садоводство/ИЖС | Да‚ но только один жилой объект на двух участках |
Пошаговая инструкция 2026 года
- Проверяем собственность. Все участки должны быть оформлены в ЕГРН‚ без обременений.
- Соглашение собственников. Если участки в долевой собственности‚ заключаем соглашение об определении долей в будущем объекте (ст. 40 ЗК РФ).
- Технический план «в 2 этажа». От cadastral engineer заказываем объединённый межевой план + схему расположения здания на двух участках.
- Градостроительный план. В МФЦ подаём заявление на единый градплан сразу на оба участка.
- Проектная документация. Архитектор делает проект‚ в котором здание привязано к обеим кадастровым выпискам.
- Разрешение на строительство. Получаем одно разрешение (в СПб‚ Москве, через Госуслуги; в регионах — в местной администрации).
- Строительство и ввод. После завершения, единая актовая комиссия и единое разрешение на ввод.
Частые вопросы и подводные камни
Нужно ли объединять участки?
Нет‚ не нужно. У каждого участка сохраняется свой кадастровый номер‚ границы и право собственности.
Объединение — добровольное‚ и обычно делается только если в будущем планируется продажа «одним пакетом».
Как будет прописан адрес?
Адрес присваивается единому дому‚ но в базе ФИАС указывается привязка к двум кадастровым номерам.
Почта‚ МЧС и Росреестр корректно «видят» такой объект.
Один дом‚ но собственников двое; Как делить налоги и коммуналку?
- Налог на имущество начисляется в долях каждому собственнику с учётом кадастровой стоимости их доли в здании.
- Коммунальные услуги можно оформить на одного собственника‚ а позже распределять по внутреннему соглашению.
Что‚ если участки в СНТ?
Допустимо‚ если:
- в уставе СНТ нет прямого запрета;
- проект согласован общим собранием членов СНТ (протокол + список).
Сравнительная таблица: один дом на двух участках vs два дома на одном участке
| Параметр | Один дом на двух участках | Два дома на одном участке |
|---|---|---|
| Нужно ли объединять участки | Не обязательно | Не нужно |
| Количество разрешений на строительство | 1 | 2 (на каждый дом) |
| Количество разрешений на ввод | 1 | 2 |
| Адрес | Один адрес | Два разных адреса или литеры (1-а‚ 1-б) |
| Налог на имущество | Общий‚ делится по долям | Два разных объекта |
| Ограничения по ПЗЗ | Не должно превышать % застройки по сумме участков | Каждый дом + подъездные пути ≤ % застройки |
Реальные кейсы 2025–2026 гг.
Кейс 1: Ленинградская область
Семья купила два соседних участка ИЖС по 8 соток каждый. Построила дом 12 × 10 м‚ который на 30 % выходит на второй участок.
В декабре 2025 г. получено одно разрешение на ввод‚ адрес присвоен «д. 15 лит. А». Налоговая считает дом единым объектом‚ кадастровая стоимость распределена 50/50.
Кейс 2: СНТ «Сосновка» Подмосковье
Два садовых участка общей площадью 0‚18 га. Проект — двухэтажный коттедж с подвалом.
Общее собрание СНТ выдало протокол № 12/2025 «без возражений».
Минус: при продаже одного участка придётся либо делить дом‚ либо заключать долевое соглашение.
Чек-лист перед началом строительства
- Есть выписки ЕГРН на все участки.
- Участки не в зоне охраны объектов культурного наследия.
- Есть договорённость с соседом (если участок не единоличный).
- Проект проработан с учётом установок ПЗЗ и СанПиН.
- Подготовлено соглашение о долях в будущем доме (нотариально).
- Выбран кадастровый инженер для объединённой схемы.
С 2022 года один дом может быть построен сразу на двух и более смежных земельных участках.
Главное — соблюдать правила ПП № 603‚ заключить соглашение собственников и оформить единый градостроительный план.
Объединять участки в один не обязательно‚ но при продаже долей без дробления дома придётся оформлять долевую собственность.
Перед строительством обязательно проконсультируйтесь с земельным юристом и кадастровым инженером вашего региона.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.