Короткий ответ: да, может. Законодательство Российской Федерации не ограничивает количество объектов недвижимости, которые может иметь в собственности один человек. Однако важно понимать, что:
- каждая квартира оформляется отдельно – со своим свидетельством или выпиской ЕГРН;
- возникают особенности налогообложения – налог на имущество и НДФЛ при продаже;
- появляются нюансы коммунальных платежей – приходится оплачивать все объекты независимо от фактического проживания;
- различаются режимы собственности – личная, долевая или совместная с супругом/супругой.
Какие бывают формы собственности на жильё
Единоличная (индивидуальная) собственность
Квартира полностью принадлежит одному человеку. Его ФИО единственное в выписке ЕГРН.
Плюсы:
- полная свобода распоряжения – продать, подарить, завещать без согласия третьих лиц;
- простая документальная процедура.
Минусы:
- вся ответственность по коммунальным платежам и налогам ложится на одного собственника.
Совместная собственность супругов
Жильё, купленное в браке, автоматически считается общей совместной собственностью (п. 2 ст. 34 СК РФ).
Особенности:
- доли не определены;
- для продажи требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если в ЕГРН указан только один из них;
- можно заключить брачный контракт и перевести объект в долевую или единоличную собственность одного из супругов.
Долевая собственность
Несколько человек владеют квартирой в конкретных долях (½, ⅓, 35/100 и т. д.).
Ключевые моменты:
- доли могут выделяться в натуре (отдельная комната) или существовать «виртуально»;
- каждый сособственник может распоряжаться своей долей без согласия других (продать, подарить), но при этом соблюдается преимущественное право покупки у остальных участников;
- отчуждение доли несовершеннолетнего требует разрешения органа опеки.
Две квартиры: возможные сценарии
Сценарий А. Обе квартиры в единоличной собственности
Человек купил первую квартиру до брака, вторую – после развода или в браке, но по договору дарения/наследства, где указано, что имущество передаётся только ему.
Никаких дополнительных согласий не требуется; налоги и коммуналка оплачиваются за каждую квартиру отдельно.
Сценарий Б. Первая квартира – личная, вторая – совместная с супругом
Для продажи второй квартиры понадобится нотариальное согласие мужа/женды, даже если в ЕГРН числится только ваше имя.
Сценарий В. Две квартиры в долевой собственности
Например, вы владеете ⅔ первой квартиры и ½ второй вместе с родителями. При этом число объектов не ограничено, но каждый нужно учитывать при расчёте налоговой базы (кадастровая стоимость × доля).
Налоговые последствия
Налог на имущество
Уплачивается за каждую квартиру по кадастровой стоимости. Ставка – 0,1–0,3 % в зависимости от региона. Льготы (например, 20 м² не облагаются) предоставляются по одному объекту на выбор.
НДФЛ при продаже
Если продавать квартиру раньше минимального срока владения, придётся заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и расходами на покупку.
Сроки:
- 3 года – если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или является единственным жильём;
- 5 лет – во всех остальных случаях.
Важно: при объединении двух комнат в одну квартиру право собственности начинает исчисляться с момента регистрации последней комнаты (разъяснение Минфина от ).
Коммунальные платежи: почему платить придётся за всё
Даже если вы живёте только в одной квартире, вторая не освобождает от оплаты:
- электро-, водо-, газоснабжение и отопление начисляются по счётчикам, но есть фиксированная часть (ОДН);
- вывоз ТКО рассчитывается по общей площади каждого объекта независимо от количества проживающих.
Скидки возможны только при предоставлении льгот по статусу (например, «Ветеран труда») и только на один объект жилой недвижимости.
Особые случаи
Приобретательная давность
Если человек открыто, добросовестно и непрерывно владел чужой квартирой 15 лет (для жилых помещений), он может в судебном порядке получить право собственности, даже если титульный собственник имелся. Позиция подтверждена Пленумом ВС РФ в постановлении от .
Опека и несовершеннолетние
В квартирах, где доли принадлежат детям, любые сделки (включая продажу доли) требуют согласия органа опеки и возможного выделения долей в натуре.
Алгоритм «две квартиры» – шаг за шагом
- Проверьте документы: выписки ЕГРН на оба объекта, брачные договоры, завещания.
- Определите режим собственности: единоличная / долевая / совместная.
- Уточните налоги: рассчитайте налог на имущество и возможный НДФЛ при будущей продаже.
- Обратитесь в Росреестр при объединении/разделе объектов – нужна новая кадастровая выписка.
- Не забудьте про коммуналку: заключайте договоры ресурсоснабжения на каждую квартиру отдельно.
Российский закон не ограничивает количество квартир в собственности одного человека. Однако чем больше объектов, тем сложнее налоговая и правовая картина: нужно следить за сроками владения, оформлением супругов, долями несовершеннолетних и коммунальными начислениями. При любых сомнениях лучше проконсультироваться с риэлтором и налоговым специалистом.