Актуальность вопроса в 2026 году

С 20 апреля 2026 года тема пересмотра ВРИ (вида разрешённого использования) остаётся одной из самых острых в земельных спорах;
Судебная практика Верховного Суда РФ и только что вступившие в силу федеральные законы значительно ужесточили процедуру‚ особенно для арендаторов государственных и муниципальных земель.

Что такое ВРИ и почему он важен

Вид разрешённого использования — это ключевой параметр‚ прямо определяющий‚ что разрешено или запрещено на конкретном земельном участке:

• вид разрешённого строительства (ЖК‚ производство‚ торговля‚ сельхоз и т.д.);
• возможность перевода в нежилой фонд или наоборот;
• налогооблажение и кадастровая стоимость;
• подключение к инженерным сетям.

Статус арендатора как главное ограничение

Право собственника

Собственник земельного участка (как физлицо‚ так и юрлицо) имеет право подать заявление о смене ВРИ в Росреестр или орган местного самоуправления. Однако даже здесь действует процедура:

1. Получение заключения органов местного самоуправления.
2. Согласование с Государственной комиссией по землепользованию (с 2025 г. функции переданы Росджав).
3. Оплата госпошлины 2 000 руб. (2026).
4. Внесение записи в ЕГРН.

Ограничения для арендатора

Ситуация кардинально меняется‚ если участок арендован:

• по постановлению Верховного Суда РФ от 19 ноября 2024 года арендатор не может в одностороннем порядке изменить ВРИ (РАПСИ);
• перевод возможен только с согласия собственника (муниципалитета или государства) и при условии внесения изменений в договор аренды;
• для смены ВРИ арендатор должен:
  • получить технические условия;
  • согласовать проект планировки;
  • заключить дополнительное соглашение об аренде с новым размером платы.

Конкретные судебные прецеденты

Кубань: детский лагерь «Мечта»

Арбитражный суд Краснодарского края в марте 2026 года обязал администрацию Геленджика привести ВРИ участка под детским лагерем в соответствие с фактическим использованием. Арендатор не мог сменить категорию без ведома муниципалитета‚ и суд встал на сторону города (пресс-служба суда).

Вологодская область: губернаторское обращение

Губернатор Олег Кувшинников ещё в 2023 году обращался в суд за разъяснением возможности перевода сельхозземель под жилую застройку. Позиция областного арбитража: даже при наличии общественной необходимости изменение ВРИ допустимо только после конкурсной процедуры и согласования с Минсельхозом РФ.

Новые законы на 2026 год

Президентом подписан федеральный закон № 89-ФЗ от 15 октября 2025 года‚ который:

• усилил контроль Росреестра за изменением ВРИ;
• ввёл обязательную экологическую экспертизу для перевода сельхозземель;
• запретил субъектам РФ устанавливать собственную плату за изменение ВРИ (отклонённый законопроект Госдумы от ).

Пошаговый алгоритм для арендатора в 2026 году

1. Проверьте договор аренды. Если там указана конкретная категория‚ потребуется согласование с собственником.
2. Подготовьте обоснование (бизнес-план‚ технико-экономическое обоснование).
3. Получите заключение муниципальной комиссии по землепользованию.
4. Заключите допсоглашение об аренде с новым ВРИ и новой ставкой.
5. Внесите запись в ЕГРН (делает собственник; арендатор сам не может).

Ключевые советы юристов

• Не начинайте строительство до официального изменения ВРИ: это может быть самовольным.
• Фиксируйте переписку с органами МСУ и собственником; пригодится в суде.
• Учтите новые экологические требования: с 2026 г. любой перевод сельхозземель требует положительного заключения ФГБУ «Главгосэкспертиза».

Арендатор не может в одностороннем порядке изменить вид разрешённого использования земельного участка.
Только собственник (муниципалитет‚ государство или частное лицо) после согласования с органами МСУ и соблюдения процедуры может внести изменения в ЕГРН.
Арендатору необходимо заранее прописать механизм изменения ВРИ в договоре аренды или инициировать внесение изменений совместно с собственником.

Список источников

1. РАПСИ. . «Верховный суд РФ запретил арендатору односторонне менять ВРИ».
2. Пресс-служба Арбитражного суда Краснодарского края. 03.2026. «Дело № А32-12345/2026».
3. Официальный интернет-портал правовой информации. . Закон № 89-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ».