С 01 января 2021 года в России действует новый порядок налогообложения доходов от банковских вкладов, аналогичные логика и ставки коснулись и «квазидоходов» от переуступки прав по ДДУ․ Ниже — подробная инструкция для дольщика-инвестора: кто, когда и сколько должен заплатить, как рассчитать налог и какие льготы можно применить․
Когда возникает налоговое событие
Обязанность уплатить НДФЛ появляется в момент фактического получения дохода, то есть когда покупатель перечислил вам деньги за переуступку․ Датой дохода считается:
- день поступления денег на ваш счёт, если расчёты проходят через банк;
- день передачи денег «из рук в руки» при наличном расчёте․
Ставка налога
Стандартная ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13 % (15 % — для доходов сверх 5 млн ₽ в год)․ С 2025 года действует повышенная ставка 15 % на часть годового дохода, превышающего 2,4 млн ₽, полученного именно от продажи имущества (включая ДДУ)․
Что считается доходом
Налоговая база = Цена переуступки – Расходы на приобретение права требования
Расходами признаются:
- сумма по первоначальному ДДУ;
- платёж за оформление переуступки (договор цессии, регистрация)․
Пример расчёта
Купили ДДУ за 3 000 000 ₽, продали право требования за 4 500 000 ₽․
Доход: 4 500 000 – 3 000 000 = 1 500 000 ₽
НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽
Льготы и исключения
Имущественный вычет
Если вы не можете подтвердить расходы (например, потерялся договор), можно воспользоваться вычетом 1 000 000 ₽ (п․ 1 пп․ 2 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․ Тогда:
Налог = (4 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽․
Минимальный срок владения
С 01 января 2021 года введён минимальный срок владения 3 года для освобождения от НДФЛ․ Условия:
- Долевое строительство завершено, квартира введена в эксплуатацию и передана дольщику․
- ДДУ и переуступка оформлены после ․
Если квартира ещё не достроена, «трёхлетний» срок не отсчитывается, налог платится в любом случае․
ИП и самозанятые
Если вы зарегистрированы как самозанятый и работаете по «Профдоходам», то доход от переуступки права требования не облагается 4 % / 6 %, а подпадает под НДФЛ 13 %․ Исключение — если вы зарегистрированы как ИП на УСН «Доходы» и сделка считается предпринимательской (частые продажи объектов ДДУ)․
Как подать декларацию
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать 3-НДФЛ․
- Приложить:
- договор цессии;
- платёжные поручения/квитанции о расходах;
- копию первоначального ДДУ․
- Уплатить налог до 15 июля․
Частые ошибки
- Путаница с датой приобретения․ Срок владения отсчитывается с момента подписания ДДУ, а не акта приёма-передачи․
- Не подтверждены расходы․ Только договора цессии недостаточно — нужны оплатные документы․
- Игнорирование новых ставок 15 %․ Если годовой доход (включая продажу, зарплату, дивиденды) превысил 2,4 млн ₽, применяется повышенная ставка․
Что изменится в 2026 году
Минфин России планирует унифицировать правила: ставку 13 % для доходов до 3 млн ₽ при продажах недвижимости и прав требования оставить без изменений, но расширить список расходов, которые можно учесть, включая проценты по ипотеке, уплаченные за строящийся объект․
Внимание: данная статья не является индивидуальной налоговой консультацией․ Перед сделкой рекомендуем получить разъяснения в налоговой или у квалифицированного юриста․