Очень важно помнить: моментом исполнения договора купли-продажи недвижимости считается не день подписания бумаг и даже не день передачи ключей, а момент государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Именно эта дата официально вписывается в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и подтверждается выпиской.
Почему момент исполнения имеет юридическое значение?
- Риск случайной гибели имущества. До момента регистрации все риски несёт продавец, после — покупатель (ст. 459 ГК РФ).
- Налоговые последствия. Продавцу важно знать точную дату, потому что:
- если квартира находилась в собственности менее минимального срока, с момента регистрации в ЕГРН начинается отсчёт для освобождения от НДФЛ;
- при продаже участка, купленного в 2020 году, в 2024 году он всё ещё может быть «молодым» объектом и потребовать декларирования дохода.
- Переход обременений. Все аресты, залоги и ипотеки «висят» на объекте до момента снятия с регистрационного учёта продавца.
Что должен содержать договор, чтобы момент исполнения был максимально прозрачен?
Главное в отношениях с риелтором при купле-продаже жилья — это грамотно и правильно составленный договор. Современные договоры всё чаще включают дополнительные пункты, которые фиксируют:
- Конкретную дату подачи документов в МФЦ/Росреестр (часто называют «датой акта приёма-передачи документов»);
- Обязательство продавца предоставить объект в течение N дней после регистрации перехода права;
- Ежедневную неустойку за просрочку въезда/выезда;
- Акт приёма-передачи с фиксацией состояния счётчиков и опломбировки.
Пример формулировки:
«Моментом исполнения настоящего договора признаётся дата внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности к Покупателю. С этого момента Продавец обязан передать Покупателю ключи и акт приёма-передачи в течение 3 (трёх) календарных дней, а Покупатель, принять объект и оплатить остаток цены».
Как узнать дату регистрации в ЕГРН?
- Выписка из ЕГРН — самый надёжный документ. С 2026 года она приходит на e-mail заявителя в день регистрации.
- Личный кабинет на сайте Росреестра — отображает статус «Зарегистрировано» и точную дату.
- СМС-уведомление, если стороны подключили мобильный сервис.
Распространённые ошибки сторон
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Считать датой исполнения день подписания ДКП | Риск «застрять» с объектом, если регистрация затягивается | Чётко прописать в договоре «момент регистрации» |
| Недооценить время регистрации (особенно при удалённой подаче) | Срыв сроков съезда/въезда, неустойки | Заложить в договоре 10–15 рабочих дней на регистрацию |
| Фиктивная продажа (как у Ларисы Долиной) | Суд может признать сделку действительной, если она оформлена по закону | Не рассчитывать на «откат» через заявление о фиктивности |
Чек-лист для сторон сделки
- Продавцу:
- Подготовить полный пакет документов (ЕГРН, выписка о нет обременениях, кадастровый паспорт).
- Получить акт приёма-передачи, где прописывается дата фактического выезда.
- Убедиться, что счётчики и коммунальные долги оплачены до даты регистрации.
- Покупателю:
- Запросить выписку из ЕГРН на дату «минус 1 день» и убедиться в отсутствии новых обременений.
- Внести предоплату на эскроу-счёт или депозит нотариуса, если предусмотрено договором.
- После регистрации проверить корректность внесённых данных (площадь, доли, сервитуты).
Момент исполнения договора купли-продажи недвижимости — это не формальность, а точка отсчёта прав и обязанностей сторон. Правильно оформленный договор, чёткая фиксация даты регистрации в ЕГРН и акт приёма-передачи защитят как продавца, так и покупателя от споров и финансовых потерь.
Помните: пока запись в ЕГРН не изменилась, вы ещё не владелец или ещё не бывший владелец.