Короткий ответ: да, могут, но за это придётся побороться. Банки не запрещают оформлять квартиру в долевую собственность, однако устанавливают жёсткие условия, которые нужно соблюдать. Ниже подробно разберёмся, как это сделать, какие сложности встретятся и как их минимизировать.

Почему банки не любят двух собственников

Для кредитной организации основной риск — сложности с реализацией залога, если заёмщик перестанет платить. При двух собственниках возникает ряд «подводных камней»:

• Необходимость согласия второго собственника на продажу квартиры или её выкуп банком.
• Доли могут быть разными, а значит, суду придётся разбираться, кто владеет какой частью имущества.
• Возможные споры при разводе или наследовании, что замедляет процедуру взыскания.

Какие бывают формы совместной собственности

Совместная собственность супругов

Самый простой вариант. Супруги равноправно владеют имуществом, но в ЕГРН квартира записывается на одного из них. В этом случае банк требует письменное согласие второго супруга на залог всей квартиры. Документ оформляется нотариально.

Долевая собственность

Каждый будущий собственник получает определённую долю (например, ½ или ⅓). Важные нюансы:

• Банк требует выделить долю в залог каждому участнику доли.
• Все собственники становятся созаёмщиками (или поручителями) по кредиту.
• Договор ипотеки подписывают все участники доли.

Пошаговый алгоритм оформления

1. Согласование условий с банком
   Заранее спросите менеджера, разрешено ли двум собственникам становиться одновременно заёмщиками. Уточните:
   • нужно ли второму собственнику быть созаёмщиком;
   • разрешена ли регистрация долевой собственности после полного погашения кредита;
   • какие дополнительные документы требуются.
2. Подписание кредитного договора
   Все будущие собственники присутствуют при подписании ипотечного соглашения. В договоре фиксируется:
   • размер доли каждого собственника;
   • обязательства по выплате (обычно солидарные, но можно разделить).
3. Регистрация права собственности в Росреестре
   После покупки квартиры подаётся заявление на регистрацию долевого права собственности с обременением «ипотека». В ЕГРН появится запись:
   
   «1/2 доля принадлежит Иванову И.И., 1/2 доля — Петрову П.П., обременено ипотекой в пользу банка».
4. Снятие обременения после полного погашения
   Банк выдаёт справку о погашении долга, с которой обращаются в Росреестр для снятия обременения. Теперь квартира принадлежит обоим собственникам без залога.

Какие документы потребуются

Возможные подводные камни и советы

• Банк может повысить процент, считая долевую собственность более рискованной. Сравните ставки в 3–4 банках.
• Обязательно прописывайте доли в договоре купли-продажи заранее, а не после оформления ипотеки, иначе придётся перезаключать документы.
• Если один из собственников не работает, банк может потребовать поручителя или увеличить первоначальный взнос.
• После смерти одного из собственников доля переходит к наследникам, но залог остаётся. Их тоже придётся привлекать к выплате кредита.
• Не забывайте про налоги. При продаже доли до 5 лет владения придётся заплатить НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и 1 млн руб.

Частые вопросы

Вопрос: Можем ли мы с женой оформить квартиру на нас обоих, если я один работаю?

Да. Жена будет со-собственником, но не обязательно должна быть созаёмщиком. Достаточно нотариального согласия на залог всей квартиры.

Вопрос: Как изменить доли после погашения ипотеки?

Подать заявление в Росреестр о перераспределении долей, заключив договор дарения или купли-продажи доли. Нотариус потребуется только если доля переходит от несовершеннолетнего.

Вопрос: Можно ли добавить третьего собственника после покупки?

Нет. Пока есть обременение, квартира не делится. После снятия ипотеки можно подарить или продать долю третьему лицу.

Два собственника квартиры при ипотеке возможны, но требуют внимательной подготовки. Главное — заранее обсудить условия с банком, правильно оформить доли в договоре и не забывать о нотариальных согласиях. Следуйте алгоритму выше, и вы избежите лишних бюрократических проволочек.