Актуально на 19 апреля 2026 года
23 июля 2025 года президент РФ Владимир Путин подписал закон № 231-ФЗ, который уменьшил госпошлину за дарение недвижимости близким родственникам ровно вдвое. Льгота (50 % от 2000 руб. за квартиру) сделала «дарственную» ещё более популярной, чем раньше. Однако вместе с реальными сделками участились и мнимые (фиктивные) договоры дарения, которые стороны заключают не для передачи имущества, а для иной цели: сокрытия долгов, уклонения от налогов, обхода долевого участия супруга и т. д.
Что такое мнимая дарственная и почему она опасна
- Мнимая сделка – это договор, который подписан лишь для вида и не порождает реальных правовых последствий (ст. 170 ГК РФ).
- Притворная сделка – разновидность мнимой, но скрывающая другой договор (например, фактически идёт купля-продажа, а оформлена как дарение).
Последствия для сторон и третьих лиц:
- Недействительность – сделку могут признать ничтожной по суду по заявлению любого заинтересованного лица.
- Двойное налогообложение – если вместо дарения скрывалась продажа, налоговая доначислит НДФЛ 13 % с рыночной стоимости.
- Оспаривание кредиторами – при банкротстве дарителя квартира может быть возвращена в конкурсную массу.
- Семейные конфликты – бывший супруг может требовать долю, если квартира была «подарена» для сокрытия совместного имущества.
Как распознать мнимое дарение
| Признак | Нормальная дарственная | Мнимая/притворная |
|---|---|---|
| Фактическое вселение | Одаряемый въезжает и живёт | Живёт прежний собственник |
| Оплата «в конверте» | Денег не передаётся | Стороны оформляют расписку о «возврате денег» |
| Обратная передача | Дар бесповоротен | Сразу после дарения квартира перепродана третьему лицу |
| Участие супруга | Согласие супруга не требуется, если квартира личная | Супруг заранее «отказывается» от доли, но фактически деньги получает |
Какие аргументы помогают доказать мнимость в суде
Истцу (чаще – кредитору, бывшему супругу или налоговой) нужно собрать доказательства:
- Документы о фактической оплате – расписки, переводы, сообщения в мессенджерах «деньги получены».
- Свидетельские показания – соседи подтверждают, что бывший собственник продолжает жить.
- Экономическая нецелесообразность – квартиру «дарят» за 1 ₽ или по заниженной цене.
- Последующие действия – даритель через день продаёт квартию тому же лицу, получая за это вознаграждение.
- Долговая нагрузка – даритель имел крупные долги на момент дарения.
Льготный тариф 2025–2026 не освобождает от риска
Новый закон не меняет признаков мнимости сделки. Даже если госпошлина составит всего 1000 ₽, суд может:
- Отменить переход права (ЕГРН внесёт запись о возврате собственности прежнему лицу).
- Обязать одаряемого вернуть квартиру новому собственнику (конкурсному управляющему).
- Взыскать убытки с обеих сторон (за уклонение от налогов, причинение вреда кредиторам).
Как правильно оформить реальное дарение между близкими
- Проверьте родство. Льготная пошлина касается только супругов, родителей, детей, братьев/сестёр, дедов/внуков.
- Составьте типовой договор. Используйте форму Росреестра; укажите «безвозмездно».
- Нотариальное удостоверение – не обязательно, но снижает риск оспаривания.
- Госрегистрация. Подайте заявление через МФЦ, уплатите 1000 ₽ (новая ставка).
- Передайте ключи и документы. Зафиксируйте фактическую передачу (акт приёма-передачи, фото/видео).
- Сообщите в ИФНС. Одаряемый вправе не платить НДФЛ, но должен указать квартиру в декларации 3-НДФЛ, если стоимость превышает 250 000 ₽ и не подтверждено родство.
Мнимая дарственная – это не «хитрый лайфхак», а преступление, которое выгодно лишь до первого судебного разбирательства. Льготы 2025 года экономят всего 1000 рублей, но затяжные суды, штрафы и возврат квартиры могут обернуться миллионными потерями. Подарите квартиру по-настоящему – и семья, и государство будут вам благодарны.
Информация подготовлена на основе закона 231-ФЗ от , ГК РФ, судебной практики ВС РФ и ФНС на .