Имущественный налоговый вычет – одна из самых популярных форм налоговой льготы в России. Она позволяет гражданам вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже или покупке недвижимости. В статье подробно разберём, какая максимальная сумма вычета действительна на 2026 год, какие изменения планируются, и как правильно оформить возврат.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный вычет предоставляется в следующих случаях:

• при покупке жилья (квартиры, дома, доли в недвижимости);
• при продаже собственного жилья, если полученная от продажи сумма превышает 1 000 000 рублей и используется для приобретения нового жилья;
• при уплате процентов по ипотечному кредиту.

Вычет рассчитывается от суммы расходов, а не от самого дохода от продажи.

Текущий лимит вычета (по состоянию на 2026 год)

Согласно действующему Налоговому кодексу РФ, максимальная сумма имущественного вычета при продаже жилья составляет 2 000 000 рублей. Это значит, что налогоплательщик может вернуть до 13 % от этой суммы, то есть ≤260 000 рублей, при условии, что:

1. Продажа недвижимости была проведена после 1 января 2021 года;
2. Налоговый резидент уплатил НДФЛ с дохода от продажи;
3. Сумма вычета не превышает расходов, подтверждённых документами (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка из банка о переводе средств и т.д.).

Как рассчитывается вычет?

Формула расчёта проста:

Вычет = min(Сумма расходов, 2 000 000 ₽) × 13 %

Где Сумма расходов – это фактические затраты, связанные с покупкой (или реинвестированием) недвижимости, включая:

• цену приобретения нового жилья;
• уплату нотариальных и регистрационных сборов;
• комиссию банка за ипотеку (при наличии).

Планируемые изменения: от 2 млн до 6 млн рублей

В октябре 2025 года в Госдуме был принят пакет налоговых поправок, который предусматривает увеличение предельного размера вычета с 2 млн до 6 млн рублей. Основные положения проекта:

• Максимальная сумма вычета будет равна 6 000 000 ₽ при условии, что покупка нового жилья осуществляется в течение 3 лет после продажи;
• Вычет будет рассчитываться по прежней ставке – 13 % от расходов;
• Новые правила вступят в силу с 1 января 2027 года, однако в 2026 году уже планируется подготовительный период и публикацию разъяснений ФНС.

Эти изменения направлены на стимулирование рынка недвижимости и повышение доступности жилья для широких слоёв населения.

Пошаговая инструкция по получению вычета при продаже жилья

Шаг 1. Сбор документов

Для подачи заявления вам понадобятся:

• Договор купли‑продажи проданного жилья;
• Справка из налоговой о сумме НДФЛ, удержанного при продаже;
• Документы, подтверждающие расходы на покупку нового жилья (договор, выписка из ЕГРН, платёжные документы);
• Квитанции об уплате нотариальных и регистрационных сборов;
• Справка из банка о выплате ипотечных процентов (если применимо).

Шаг 2. Заполнение декларации 3‑НДФЛ

Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту жительства за год, в котором была получена прибыль от продажи. Онлайн‑подача через Личный кабинет налогоплательщика ускоряет процесс.

Шаг 3. Приложение расчёта вычета

В декларацию включается расчет вычета по формуле, указанный в пункте 3 статьи. При превышении текущего лимита (2 млн) в 2026 году вычета будет ограничен 2 млн, однако в 2027 году можно будет воспользоваться новым лимитом.

Шаг 4. Ожидание решения налоговой

Срок рассмотрения заявления – до 30 дней. При положительном решении налоговая перечислит сумму возврата на указанный банковский счёт.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если я продал жильё и не покупал новое?

Нет. Вычет предоставляется только при условии реинвестирования средств в новое жильё в течение 3 лет.

Какой документ подтверждает факт реинвестирования?

Договор купли‑продажи нового жилья, а также выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности.

Можно ли совмещать имущественный вычет с вычетом на лечение или обучение?

Да, вычеты могут комбинироваться, но каждый из них рассчитывается отдельно от суммы налога.

Что произойдёт, если я продам жильё, а потом через 4 года куплю новое?

В таком случае право на имущественный вычет будет утрачено, так как срок реинвестирования превысил 3 года.

На 2026 год максимальная сумма имущественного налогового вычета при продаже жилья составляет 2 000 000 рублей. При соблюдении всех условий налогоплательщик может вернуть до 260 000 рублей. Однако уже в ближайшем будущем планируется значительное увеличение лимита до 6 млн рублей, что сделает вычет более привлекательным и доступным.

Чтобы воспользоваться вычетом, важно своевременно собрать документы, правильно заполнить декларацию и следить за изменениями в законодательстве. При правильном подходе имущественный вычет может стать существенной финансовой поддержкой при смене жилья.

Полезные ссылки

• Официальный сайт ФНС – раздел «Имущественный вычет»
• Консультант Плюс – актуальная нормативно‑правовая база
• Госуслуги – подача декларации онлайн

Помните, что налоговое законодательство часто меняется, поэтому рекомендуется консультироваться с налоговым консультантом или обращаться в ФНС за разъяснениями.

Статья подготовлена в соответствии с актуальными данными на 19 апреля 2026 года.