Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) в главе 6.2 устанавливает комплекс требований к эксплуатации зданий, строений и сооружений и чётко определяет, кто же является лицом, ответственным за безопасную эксплуатацию объекта. В данной статье мы подробно разберём:
- понятие «ответственного лица»;
- круг его обязанностей;
- порядок назначения и передачи полномочий;
- документальное оформление;
- ответственность за нарушение требований.
Кто считается «ответственным лицом»
Согласно ст. 55.25 ГрК РФ, ответственным за эксплуатацию здания (строения, сооружения) является собственник объекта недвижимости или лицо, владеющее объектом на ином законном основании (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.д.).
Важно: если собственник передаёт полномочия третьей организации (управляющей компании, эксплуатирующей организации, ТСЖ и пр.), именно эта организация становится «ответственным эксплуатантом», но собственник сохраняет солидарную ответственность за техническое состояние здания перед третьими лицами и органами государственного контроля.
Пример из практики
ООО «УК Комфорт» арендует офисное здание у АО «Фонд Развития». В договоре аренды прямо указано, что арендатор является лицом, ответственным за эксплуатацию. Значит, все обязанности по содержанию, ремонту и контролю ложатся на ООО «УК Комфорт», а не на фонд-арендодателя.
Перечень обязанностей ответственного лица
2.1 Основные обязанности (ст. 55.25 ГрК РФ)
- Обеспечение безопасной эксплуатации здания и прилегающей территории.
- Соблюдение разрешённого использования объекта (назначения).
- Ведение и актуализация эксплуатационной документации:
- журнал эксплуатации;
- паспорт объекта;
- эксплуатационные карты инженерных систем;
- декларация безопасности (для ОПО).
- Организация и проведение эксплуатационного контроля технического состояния:
- ежедневный осмотр;
- ежегодные обследования;
- инструментальные обмеры, лабораторные испытания.
- Техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт.
- Обеспечение санитарного состояния помещений и придомовой территории.
- Информирование органов МЧС, Ростехнадзора и жильцов о выявленных опасностях.
2.2 Дополнительные требования для ОПО
Если здание относится к объектам потенциально опасным (ОПО), ответственный эксплуатант обязан:
- иметь декларацию промышленной безопасности;
- разрабатывать планы мероприятий по локализации и ликвидации аварий;
- ежегодно подавать в Ростехнадзор отчёт о техническом состоянии.
Как официально назначить ответственного эксплуатанта
3.1 Письменный приказ (распоряжение)
Собственник издаёт приказ или заключает договор управления/эксплуатации, в котором чётко указаны:
- наименование объекта;
- Ф.И.О. или наименование организации;
- объём полномочий;
- срок действия.
3.2 Регистрация в ЕГРН (при необходимости)
В Едином государственном реестре недвижимости отражается запись о праве собственности, а сведения о лице, ответственном за эксплуатацию, могут быть включены в паспорт объекта при подаче декларации безопасности.
3.3 Уведомление органов контроля
Не позднее 10 рабочих дней после назначения нового ответственного лица:
- направляется уведомление в местную администрацию и жилищную инспекцию;
- оформляется журнал эксплуатации, куда вносятся сведения о смене эксплуатанта.
Передача полномочий новому лицу
Ст. 55.25 п. 8 ГрК РФ требует, чтобы прежний ответственный эксплуатант в течение 10 календарных дней передавал:
- журнал эксплуатации;
- исполнительную документацию;
- ключи от инженерных узлов и помещений;
- данные последних обследований и акты.
Факт передачи оформляется актом приёма-передачи, заверенным подписями обеих сторон.
Документы, которые обязан иметь ответственный эксплуатант
| Документ | Кем выдаётся / утверждается | Нормативный источник |
|---|---|---|
| Журнал эксплуатации | Форма утверждена Минстроем РФ | Приказ Минстроя № 1038/пр (2022) |
| Паспорт здания / сооружения | БТИ или технический заказчик | ГОСТ 31937-2011 |
| Декларация безопасности (ОПО) | Экспертная организация Ростехнадзора | ФЗ № 116-ФЗ |
| Акт готовности к отопительному сезону | Теплоснабжающая организация + ЖКХ | Правила ПП РФ № 354 |
Обучение и проверка знаний
Несмотря на то, что членство в СРО не требуется (ст. 55.24 ГрК РФ), лица, осуществляющие техническое обслуживание и эксплуатационный контроль, обязаны:
- пройти обучение по программе «Организация эксплуатации зданий и сооружений» (профстандарт 08.004);
- ежеквартально проходить инструктаж на рабочем месте;
- ежегодно сдавать проверку знаний в аккредитованном центре (ГОУ ДПО).
Ответственность за нарушение требований
| Вид нарушения | Мера ответственности | Нормативный акт |
|---|---|---|
| Неисполнение обязанностей по эксплуатационному контролю | Административный штраф до 50 000 руб. | КоАП РФ ст. 9.5, 9.16 |
| Эксплуатация с нарушением требований безопасности | Штраф до 1 000 000 руб. или приостановление эксплуатации | КоАП РФ ст. 6.31, 6.32 |
| Причинение вреда жизни/здоровью | Уголовная ответственность (ст. 216 УК РФ) | УК РФ |
Чек-лист для ответственного эксплуатанта
- Определить статус объекта (ОПО или нет).
- Оформить приказ/договор о назначении.
- Внести сведения в журнал эксплуатации.
- Назначить ответственных за инженерные системы.
- Подготовить и утвердить график обследований.
- Провести инструктаж и обучение персонала.
- Ежеквартально проверять наличие актуальной документации.
Лицо, ответственное за эксплуатацию здания,, это не формальный статус, а полномочия, сопровождающиеся комплексом юридических, технических и финансовых обязанностей. Собственник вправе делегировать рутинные задачи управляющей компании, но не может «переложить» на неё всю ответственность перед пострадавшими и государством.
Чёткое соблюдение требований ст. 55.24-55.25 ГрК РФ и своевременное оформление документов позволят избежать штрафов, аварий и уголовных дел.
Информация актуальна по состоянию на 19 апреля 2026 г., последние изменения вступили в силу (Федеральный закон № 1200050319-ФЗ).