Индивидуальные предприниматели, которые сдают в аренду нежилое помещение (офисы, склады, торговые павильоны и т.д.), могут во многих случаях полностью освободиться от уплаты налога на имущество. Ниже разберёмся, при каких условиях это возможно, какие документы потребуются и какие ошибки чаще всего совершают ИП.
Краткое резюме для спешащих
- Кто может не платить: ИП на УСН и ПСН, использующие объект исключительно в предпринимательской деятельности.
- Кто всё-таки платит: ИП на ОСНО, а также те, кто использует помещение частично для личных целей.
- Нужно ли заявление: Да, обязательно подаётся форма заявления в ИФНС до 31 декабря текущего года.
- Какой налог остаётся: арендный доход облагается УСН 6 % либо ПСН (до 2 % от потенциального дохода).
Почему возникает освобождение
Норма закреплена в абзацах 2 и 3 п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Суть: имущество, применяемое ИП в рамках «упрощёнки» или патента, не признаётся объектом налогообложения по налогу на имущество физлиц.
2.1 УСН — «Доходы» или «Доходы минус расходы»
Если вы выбрали УСН (6 % или 15 %), то:
- не платите налог на имущество, если подтвердите факт использования помещения в бизнесе;
- уплачиваете только единый налог с полученной арендной платы;
- не подаёте декларацию по налогу на имущество, но ведёте Книгу учета доходов и расходов (КУДиР).
2.2 Патентная система (ПСН)
Для Москвы и большинства регионов доступен патент на ОКВЭД 68.20.29 «Аренда и управление собственным или арендованным прочим нежилым недвижимым имуществом».
- Ставка – до 2 % от потенциального годового дохода (в Москве 1–1,5 % в зависимости от района).
- Налог на имущество также не взимается.
- Патент выдаётся на 1–12 месяцев; при необходимости можно взять несколько патентов под разные помещения.
Как оформить освобождение пошагово
Шаг 1. Проверьте ОКВЭД
В ЕГРИП должен быть указан код 68.20.29 (или иной, соответствующий сдаче коммерческой недвижимости). Если код отсутствует, подайте заявление на внесение изменений форма Р24001.
Шаг 2. Подготовьте доказательства коммерческого использования
- Договор аренды (сдачи) с юрлицом или ИП.
- Акты приёма-передачи помещений.
- Выписка из КУДиР, где видна арендная выручка.
- Фотографии вывески, рекламных материалов, входа для арендаторов.
Шаг 3. Подайте заявление в ИФНС
Форма: свободная, но в налоговых рекомендуют использовать «Уведомление о применении права на освобождение от налога на имущество».
Срок: до 31 декабря текущего года (для получения освобождения на следующий год).
Способы подачи: лично, по почте с уведомлением, через электронную подпись (ТКС).
Шаг 4. Получите отметку или входящий номер
Сохраните копию с отметкой ИФНС, это ваш «страховой полис» при возможных спорах.
Типичные ошибки и риски
- Использование помещения «частично» под склад личных вещей. Даже 1 % личного использования нарушает право на освобождение.
- Отсутствие заявления. ИФНС может «забыть» применить льготу и начислить налог по кадастровой стоимости.
- Забыли уведомить о переходе на УСН. Если вы были на ОСНО в предыдущем году, налог на имущество за этот год всё равно придётся заплатить.
- Неверный ОКВЭД. Налоговые инспектора проверяют связь кода с фактической деятельностью.
Сравнительная таблица режимов для ИП-арендодателя
| Режим | Ставка | Налог на имущество | Взносы | Отчётность |
|---|---|---|---|---|
| ОСНО | 13 % НДФЛ + 20 % НДС* | Да (кадастровая стоимость × 2,2 %) | Фиксированные + 1 % свыше 300 тыс. | 3-НДФЛ, декларация по НДС |
| УСН «Доходы» | 6 % | Нет, при соблюдении условий | Фиксированные + 1 % свыше 300 тыс. | УСН-Декларация 1 раз в год |
| УСН «Доходы – расходы» | 5–15 % регион | Нет, при соблюдении условий | Фиксированные + 1 % свыше 300 тыс. | УСН-Декларация 1 раз в год |
| ПСН | до 2 % потенц. дохода | Нет | Фиксированные + 1 % свыше 300 тыс. | Книга учета доходов ПСН |
*Если сдаёте юрлицам и выставляете счет-фактуру с НДС.
Чек-лист «Сделай за 15 минут»
- Открой ЕГРИП/выписку: есть ли код 68.20.29?
- Выберите режим: УСН 6 % или патент.
- Соберите пакет документов (договор аренды, КУДиР).
- Подайте заявление на освобождение от налога на имущество.
- Не забудьте оплатить фиксированные взносы до 31 декабря (49 500 ₽ за 2026 год).
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Я ИП на УСН, но в здании есть крошечный склад личных вещей. Нужно ли платить?
Ответ: Да, придётся. Любое небизнес-использование ломает освобождение.
Вопрос: Можно ли совместить УСН и ПСН под разные помещения?
Ответ: Разрешено, но за каждым помещением должен стоять отдельный договор и отдельный режим.
Вопрос: Как быть с взносами «за себя» при высоких доходах?
Ответ: На патенте и УСН «Доходы» можно применить вычет 1 % свыше 300 тыс. руб. из налога.
ИП, сдающий коммерческую недвижимость в Москве или любом другом регионе РФ, вправе не платить налог на имущество, если:
- использует помещение исключительно в предпринимательской деятельности;
- применяет УСН или ПСН;
- своевременно подал заявление в ИФНС.
Соблюдайте процедуру и сохраняйте доказательства, это защитит от претензий и сэкономит десятки тысяч рублей ежегодно.