В строительной практике акт скрытых работ (АОСР) является обязательным документом, фиксирующим выполнение и проверку тех этапов строительства, которые невозможно контролировать визуально (резка проёмов в несущих стенах, монтаж гидроизоляции, укрепление фундаментов и т․д․)․ Одним из ключевых участников этого документа является лицо, осуществляющее строительство․ В статье рассмотрим, кто именно подпадает под это определение, какие функции и обязанности у него есть, а также как правильно оформить подписи в акте․

Что такое «скрытые работы»?

Скрытые работы — это виды строительных операций, которые после их завершения находятся внутри конструкции и их состояние невозможно проверить без разрушения части сооружения․ К таким работам относятся:

• резка проёмов в несущих стенах;
• укладка гидроизоляции под фундаментом;
• внутреннее армирование бетонных элементов;
• монтаж инженерных сетей в перекрытиях и т․п․

Согласно актуализированной редакции СНиП 12-01-2004, скрытые работы подлежат обязательному контролю и документированию в виде акта скрытых работ․

Кому принадлежит роль «лицо, осуществляющее строительство»?

Термин «лицо, осуществляющее строительство» (далее – ЛУС) используется в нормативных актах Минстроя, Ростехнадзора и в рекомендациях СРО․ В зависимости от формы организации проекта (генподряд, субподряд, ИП) ЛУС может быть:

1. Юридическим лицом – строительная компания‑генподрядчик, зарегистрированная в национальном реестре специалистов в области строительства․
2. Индивидуальным предпринимателем, работающим без привлечения субподрядчиков․
3. Техническим заказчиком (заказчиком-строителем), если договором предусмотрено самостоятельное выполнение работ․

В любом случае ЛУС обязано иметь идентификационный номер в реестре специалистов, указанный в акте скрытых работ․

Какие обязанности возлагаются на ЛУС?

Согласно разъяснениям Ростехнадзора и приказу Минстроя 344/ПР:

• Подготовка и ведение исполнительной документации (в т․ч․ актов скрытых работ)․
• Обеспечение выполнения скрытых работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормативами․
• Назначение ответственного лица (инженера‑строителя, руководителя проекта), которое будет присутствовать при проведении контроля․
• Своевременное предоставление акта в подпись представителям заказчика и технического надзора․
• Хранение актов в архиве проекта в течение установленного срока (не менее 5 лет)․

Кто подписывает акт скрытых работ?

В акте скрытых работ подписи ставятся у следующих сторон:

Важно: подписывать акт скрытых работ должны разные лица․ Один и тот же человек не может одновременно представлять интересы заказчика и исполнителя․

Как правильно оформить пункт «Лицо, осуществляющее строительство» в акте?

Ниже приведён рекомендованный образец заполнения соответствующего раздела акта (по приложению N 3, КонсультантПлюс)․

Лицо, осуществляющее строительство:
Наименование организации: ООО «СтройТехИнвест»
Юридический адрес: 603000, г․ Нижний Новгород, ул․ Пушкина, д․ 12
ОГРН: 1157746578945
ИНН: 7701234567
Код ОКВЭД: 41․20․1
Идентификационный номер в реестре специалистов СРО: 2026-00123
ФИО ответственного за проведение скрытых работ: Иванов Сергей Петрович
Должность: Руководитель проекта
Контактный телефон: +7 (831) -23‑45‑67
Электронная почта: s․ivanov@stroyteh․ru
Подпись: ______________________ Дата: 

После заполнения всех полей документ передаётся на подпись представителю заказчика и технического надзора․

Последствия неправильного указания ЛУС

Если в акте указаны неверные данные о лице, осуществляющем строительство, возможны следующие юридические последствия:

• Отказ в приёме акта в исполнительную документацию – проект не будет сдан в эксплуатацию․
• Штрафы от органов надзора (Ростехнадзор, Ростехнадзор и др․) в размере от 5 000 ₽ до 150 000 ₽ за нарушение требований к оформлению исполнительной документации․
• Отсутствие законных оснований для привлечения к ответственности в случае обнаружения дефектов, скрытых в несущих конструкциях․
• Риск приостановления строительства до устранения несоответствий․

Практические рекомендации для подрядчиков

1. Проверьте наличие в реестре – убедитесь, что ваша организация и назначенное ответственное лицо внесены в национальный реестр специалистов․
2. Подготовьте шаблон акта заранее, используя официальные образцы (КонсультантПлюс, BuildingClub․ru)․
3. Назначьте ответственного за скрытые работы – в проектной документации укажите ФИО, должность и контактные данные․
4. Согласуйте сроки – в акте указывайте точные даты и время проведения скрытых работ, чтобы избежать разногласий․
5. Контролируйте подписи – убедитесь, что подписи заказчика, представителя ЛУС и технического надзора поставлены в правильном порядке․
6. Храните оригиналы – оригиналы актов храните в архиве проекта, а копии передавайте заказчику․

Пример полного акта скрытых работ (сокращённый)

«Лицо, осуществляющее строительство» – это юридическое или физическое лицо, официально ответственный за выполнение скрытых работ и за оформление соответствующего акта․ Правильное указание реквизитов, наличие в реестре специалистов и соблюдение порядка подписей являются обязательными условиями для признания акта действительным и избежания юридических рисков․

Соблюдая рекомендации, изложенные в данной статье, вы сможете гарантировать законность процесса контроля скрытых этапов строительства и ускорить сдачу объекта в эксплуатацию․

Дата публикации:  | Источник: материалы Ростехнадзора, Приказ Минстроя 344/ПР, КонсультантПлюс, BuildingClub․ru․