Продажа нежилых (коммерческих) помещений – одна из самых популярных форм инвестиций в российскую недвижимость․ При этом, в отличие от продажи жилой квартиры, при реализации коммерческого объекта владельцу‑физическому лицу необходимо уплатить налог на доходы от продажи․ В статье подробно рассматриваются:

• какие объекты подпадают под налог;
• каковы налоговая база и ставки в 2021 году;
• какие льготы и освобождения могут снизить налоговую нагрузку;
• какой порядок расчёта и уплаты налога;
• пример расчёта на реальном кейсе․

Общие положения

Согласно Налоговому кодексу РФ (часть вторая, статья 208‑210), доходы, полученные физическим лицом от продажи недвижимости, облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Для коммерческих (нежилых) объектов применяется особый порядок расчёта налоговой базы и ставка — это отличает их от продажи жилой квартиры․

В 2021 году налоговое законодательство претерпело несколько важных изменений, в частности:

1. введена прогрессивная шкала НДФЛ для доходов, превышающих 5 млн рублей (15 % вместо 13 %);
2. уточнены критерии освобождения от налога при продаже недвижимости, находившейся в собственности более 5 лет;
3. расширены возможности применения льгот для ИП, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН) – они могут полностью освободиться от налога на имущество при сдаче помещения в аренду․

Налоговая база

Налоговая база – это разница между ценой продажи и суммой, за которую объект был приобретён (или получен в результате наследства, дарения и т․п․)․ При расчёте учитываются также:

• затраты, документально подтверждённые в виде договоров (ремонт, реконструкция, комиссии брокеров, нотариальные сборы);
• расходы на продажу (реклама, услуги посредника, юридические услуги)․

Если объект был приобретён до  года и продавец не ведёт предпринимательскую деятельность в сфере недвижимости, то в налоговую базу включается только разница между продажной и покупной ценой (без учёта расходов)․

Ставки налога в 2021 году

Для индивидуальных предпринимателей (ИП) на УСН возможен вариант уплаты налога по ставке 6 % от дохода (при выборе УСН «доходы») – однако в этом случае объект считается бизнес‑активом и налог на продажу считается частью общей налоговой базы ИП․

Освобождения и льготы

Существует несколько оснований, позволяющих полностью или частично освободиться от налога:

• Срок владения более 5 лет․ При продаже коммерческой недвижимости, находившейся в собственности более пяти лет, налог не взимается (это правило распространяется только на физическое лицо, а не на ИП)․
• Продажа в рамках предпринимательской деятельности․ Если ИП использует объект в качестве основного средства производства и продаёт его в рамках УСН «доходы», налог уплачивается по ставке 6 % от полученного дохода․
• Льготы для ИП‑на‑УСН․ При сдаче помещения в аренду ИП‑на‑УСН освобождается от налога на имущество (см․ материал [2])․ Это снижает общую налоговую нагрузку, но не отменяет налог на прибыль от продажи․
• Налоговый вычет по НДФЛ․ Физическое лицо может уменьшить налоговую базу на сумму расходов, подтверждённых документально (ремонт, услуги брокера и т․п․)․

Порядок расчёта и уплаты налога

1. Определите налоговую базу․ Вычтите из цены продажи все документально подтверждённые расходы и стоимость приобретения․
2. Примените ставку․ Если полученный доход ≤ 5 млн руб․, используйте 13 %; если > 5 млн руб․, применяйте 15 % к части дохода, превышающей 5 млн руб․
3. Заполните декларацию Д-1000․ Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи․ В декларации указывается полученный доход, налоговая база и рассчитанный налог․
4. Уплата налога; Налог уплачивается одновременно с подачей декларации (по предоплате) или в течение 30 дней после получения уведомления о сумме налога․
5. Получите подтверждение об уплате․ Сохраните платежные документы – они могут понадобиться при проверках․

Пример расчёта налога (2021 г․)

Допустим, вы физическое лицо продаёте офисное помещение площадью 120 м²․ Данные сделки:

Шаги расчёта:

1. Налоговая база = 9 500 000 – 5 000 000 – 300 000 = 4 200 000 руб․
2. Доход менее 5 млн руб․, применяется ставка 13 %․
3. Налог = 4 200 000 × 13 % = 546 000 руб․

Если бы продажа произошла в 2022 году, а доход превысил бы 5 млн руб․, налог рассчитывался бы так:

1. Налоговая база = 4 200 000 руб․ (как выше)․
2. Ставка 13 % к 5 млн руб․ (в данном случае не превышаем порог, поэтому налог остаётся 13 %)․
3. При доходе, например, 7 млн руб․, налог = 5 млн × 13 % + 2 млн × 15 % = 650 000 + 300 000 = 950 000 руб․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал помещение, находившееся в собственности более 5 лет?

Нет․ По статье 208 НК РФ физическое лицо освобождается от налога, если срок владения объектом превышает 5 лет․

Можно ли уменьшить налог, учитывая расходы на ремонт?

Да․ Все расходы, подтверждённые договорами и актами, включаются в налоговую базу как уменьшения дохода․

Какой документ нужен для подачи декларации?

Заполненная форма Д-1000 (декларация о доходах физических лиц), копии договоров купли‑продажи, акты выполненных работ, квитанция об уплате налога․

Если я ИП на УСН «доходы», как рассчитывается налог при продаже?

Налог считается от полученного дохода по ставке 6 % (или 15 % «доходы‑расходы», если расходы превышают 60 % от доходов)․ При этом объект считается бизнес‑активом, и налог на имущество может быть освобождён (см․ материал [2])․

Можно ли оформить продажу через договор дарения, чтобы избежать налога?

Нет․ При передаче недвижимости в дар налоговый обязательств не исчезает – получатель (дарённый) считается получившим доход в размере рыночной стоимости имущества и обязан уплатить НДФЛ․

Как подготовить сделку к продаже

• Проверьте кадастровую стоимость․ При расчёте налога на имущество (если объект будет сдавать в аренду) она часто превышает рыночную цену․
• Оспорьте завышенную кадастровую стоимость․ Это может снизить налог на имущество и увеличить чистый доход от аренды․
• Соберите пакет документов:
  • договор купли‑продажи (или иной документ о праве собственности);
  • технический паспорт и выписку из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие расходы (ремонт, комиссии, нотариальные сборы);
  • справка об отсутствии задолженности по налогу на имущество․
• Обратитесь к юристу или налоговому консультанту․ Это поможет правильно оформить договор и избежать ошибок в декларации․

Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом в 2021 году подразумевает уплату НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при доходе более 5 млн руб․) от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения с учётом документально подтверждённых расходов․ Существует несколько способов снизить налоговую нагрузку:

• держать объект более 5 лет – полное освобождение от налога;
• включать все подтверждённые расходы в налоговую базу;
• при наличии ИП использовать упрощённые режимы (УСН, ПСН), которые позволяют платить 6 % от дохода и одновременно освобождаться от налога на имущество․

Тщательное планирование сделки, грамотное документирование расходов и своевременная подача декларации позволяют минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов․

Источники:

• [1] ТБанк – Налог на продажу недвижимости ИП (Jan 20 2026)․
• [2] Дмитрий Пушин – Налоги на коммерческую недвижимость (Dec 09 2020)․