Актуально на 19 апреля 2026 года․ Ниже — подробный разбор того, какие налоговые послабления доступны пенсионерам при продаже жилой недвижимости, какие изменения вступили в силу с 1 января 2026 года и как правильно оформить льготу, чтобы избежать излишних платежей․
Базовые правила 2026 года: когда НДФЛ вообще не платится
Независимо от возраста продавца, налог не начисляется, если:
- Квартира находилась в собственности ≥ 5 лет․
- Квартира находилась в собственности ≥ 3 года при одновременном выполнении хотя бы одного условия:
- жильё получено по наследству или дару от члена семьи;
- жильё приватизировано;
- жильё получено по договору пожизненного содержания;
- это единственное жильё на момент продажи․
Что изменилось с 1 января 2026 года
Госдума не отменила льготный 3-летний срок, но дополнила список привилегированных категорий:
- семьи с двумя и более детьми (включая новорождённых);
- семьи, где один из родителей инвалид или ребёнок-инвалид;
- семьи, где второй родитель — участник СВО или мобилизован․
Для пенсионеров прямых изменений не внесено, но они могут воспользоваться общими льготами из предыдущего пункта․
Особые возможности для пенсионеров
Дополнительный налоговый вычет
Пенсионер, который одновременно:
- официально не работает;
- не получает иных доходов, облагаемых НДФЛ;
может перенести остаток имущественного вычета на три предшествующих года (так называемое «обратное перенесение»)․ Это позволяет «закрыть» часть или весь налог, подав декларации за 2023–2025 гг․
Льгота «единственное жильё» для пенсионеров
Если квартира была единственной на момент продажи, срок владения сокращается до 3 лет независимо от способа получения․ Пенсионеру достаточно предоставить справку ЕГРН, подтверждающую отсутствие других объектов недвижимости․
Пошаговая инструкция: как оформить льготу
- Шаг 1․ Проверьте дату и основание появления права собственности в ЕГРН․
- Шаг 2․ Определите, попадаете ли вы в льготный 3-летний срок (наследство, приватизация, единственное жильё, семьи с детьми)․
- Шаг 3․ Рассчитайте налоговую базу:
Налог = 0,13 × (Цена продажи − 1 млн ₽ или расходы на покупку) - Шаг 4․ Если база всё ещё положительна, заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года․
- Шаг 5․ Подайте заявление на применение имущественного вычета и, при необходимости, на перенос остатка в налоговую․
- Шаг 6․ Оплатите налог до 15 июля 2027 года, если он всё же возник․
Частые ошибки пенсионеров
- Миф: «Пенсионеры освобождены от НДФЛ всегда»․ Факт: льгота есть только при соблюдении сроков или оснований․
- Миф: «Если квартиру купили в 2022 году, достаточно дождаться 3 года до 2025-го»․ Факт: с 2026 г․ обычный срок — 5 лет, если жильё не единственное․
- Миф: «Подаренная квартира считается «вторичной» и не даёт 3-летний срок»․ Факт: дар от близкого родственника даёт право на льготный срок․
Примеры расчёта
Пример 1․ Единственное жильё
Бабушка-одиночка купила квартиру в 2023 г․ и продаёт в 2026 г․ за 3,5 млн ₽․ Срок владения 3 года․ Квартира — единственная․ Налог: 0 ₽․
Пример 2․ Неединственное жильё, наследство
Дедушка получил квартиру по наследству в 2023 г․ и продаёт в 2026 г․ за 4 млн ₽․ Это второе жильё, но наследство даёт 3-летний срок․ Налог: 0 ₽․
Пример 3․ Обычная купля-продажа
Пенсионер купил квартиру в 2022 г․ и продаёт в 2026 г․ за 5 млн ₽․ Не единственное жильё, не наследство․ База: 5 млн − 1 млн = 4 млн ₽․ Налог: 4 млн × 0,13 = 520 тыс․ ₽․ При наличии документов о покупке за 4 млн ₽ база = 1 млн ₽, налог = 130 тыс․ ₽․
Где получить консультацию
- ФНС России: телефон ###-###-####, официальный сайт nalog․gov․ru․
- МФЦ: запись на приём через Госуслуги․
- Бесплатные юридические консультации при Управлении соцзащиты для пенсионеров․
Запомните: проверяйте дату права собственности, тип получения недвижимости и количество объектов в собственности, именно эти три критерия играют ключевую роль в 2026 году․