Каждый год тысячи россиян сталкиваются с задачей продать или купить квартиру‚ которая находится в залоге у банка (ипотечное обременение)․ С 2024 года ФСС «Дом․РФ» запустила единый реестр ипотечных квартир‚ а с 1 января 2026 года вступили в силу новые правила оформления сделок с обременённым жильём․ Ниже — подробный образец договора купли-продажи ипотечной квартиры‚ актуальный на 20 апреля 2026 года‚ и практические советы экспертов: Дарьи Коровиной (Korovina․invest) и Натальи Перескоковой․

Что такое ипотечная квартира и почему с ней «особые» правила?

• Ипотечная квартира — объект недвижимости‚ находящийся в залоге у банка до полного погашения кредита․
• По закону 353-ФЗ (в редакции от ) продажа возможна только при согласии кредитора или через операцию по переводу долга на покупателя․
• С 2025 года банки обязаны в течение 5 рабочих дней предоставлять в Росреестр сведения о готовности к сделке через электронную подпись․

Важно: с 1 марта 2026 года вводится плата за регистрацию перехода права при ипотечной продаже — 2 000 ₽ + 0‚1 % от цены‚ но не более 5 000 ₽․

Кто участвует в сделке?

1. Продавец (Залогодатель) — собственник‚ который хочет продать квартиру до полного погашения ипотеки․
2. Покупатель — физическое или юридическое лицо‚ приобретающее квартиру․
3. Банк (Залогодержатель) — кредитная организация‚ выдавшая ипотеку‚ и владеющая залоговым правом․
4. Эскроу-агент или нотариус — применяется для безопасного перераспределения денег․

Три схемы продажи ипотечной квартиры в 2026 году

Пошаговая инструкция оформления сделки

Шаг 1․ Проверка обременений и документов

• Выписка из ЕГРН (форма ЕГРН-2) через Госуслуги или МФЦ (стоимость 350 ₽‚ срок ≤ 3 дня)․
• Подтверждение от банка об остатке долга по кредиту․
• Согласие супруга/супруги продавца‚ если квартира в браке (ст․ 35 СК РФ)․

Шаг 2․ Согласование условий с банком

Банк выдаёт письмо о готовности к сделке (форма утверждена ЦБ РФ № 670-р от )․ Без этого письма Росреестр не примет документы․

Шаг 3․ Подписание договора купли-продажи

Договор обязательно заверяется нотариусом‚ если сумма сделки ≥ 3 млн ₽ (ФЗ-385)․

Шаг 4․ Открытие эскроу-счёта

Деньги переводятся на специальный счёт в уполномоченном банке․ В 2026 году действует список 32 банков-партнёров Дом․РФ (проверить список)․

Шаг 5․ Регистрация перехода права и снятие обременения

Нотариус или МФЦ подаёт сведения через ЕГРН-онлайн․ Срок регистрации — 3 рабочих дня․

Образец договора купли-продажи ипотечной квартиры (2026)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № 20-04/26-ИП

г․ Москва 20 апреля 2026 г․

Продавец: Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 00 123456‚ выдан ОВД г․ Москвы‚
зарегистрирован: 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Примерная‚ д․ 1‚ кв․ 1 (далее — «Продавец»)․

Покупатель: Петров Пётр Петрович‚ паспорт 77 11 234567‚ выдан ОВД г․ Москвы‚
зарегистрирован: 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Образцовая‚ д․ 2‚ кв․ 2 (далее — «Покупатель»)․

Банк (Залогодержатель): ПАО «Сбербанк»‚ лицензия ЦБ РФ № 1481‚ ИНН 7707083893․

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру № 45‚ площадью 62‚4 м²‚
расположенную по адресу: г․ Москва‚ ул․ Солнечная‚ д․ 10‚ корп․ 3‚ этаж 8‚
кадастровый № 77:01:0004010:12345‚ находящуюся в залоге ПАО «Сбербанк» (реестровый № 77-2024-123456)․

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Общая цена — 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек․
Из указанной суммы:
 • 9 820 000 руб․, погашение ипотечного долга перед ПАО «Сбербанк»;
 • 2 680 000 руб․ — остаток‚ передаётся Продавцу после снятия обременения․
Деньги размещаются на эскроу-счёте № 40###-###-####4567890 в АО «Альфа-Банк»․

УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ
До 25 апреля 2026 г․ Продавец обязан подать в Росреестр заявление о переходе права․
В течение 3 (трёх) рабочих дней после регистрации Покупатель подписывает акт приёма-передачи․

ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОБРЕМЕНЕНИЙ
ПАО «Сбербанк» обязуется снять обременение в день поступления 9 820 000 руб․ на его расчётный счёт․
В случае задержки свыше 5 рабочих дней Продавец уплачивает неустойку 0‚1 % за каждый день просрочки․

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
В случае отказа Покупателя от сделки без уважительной причины аванс в размере 5 % от цены
 остаётся Продавцу в качестве штрафа․
В случае отказа Продавца — аванс возвращается в двойном размере․

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Договор составлен в 3 экземплярах (для Продавца‚ Покупателя и Банка)․
Юридические адреса и реквизиты сторон указаны в Приложении № 1․

Подписи:
_________________________ _________________________
Продавец: Иванов И․И․ Покупатель: Петров П;П․

_________________________
Представитель ПАО «Сбербанк»:
Менеджер отдела ипотеки: Сидорова О․В․

Типовые ошибки и как их избежать

• Ошибка: Не проверили‚ что квартира числится в реестре проблемных объектов Фонда защиты дольщиков․
  Решение: Запрос в ФГИС «Дом․РФ» (бесплатный запрос за 1 минуту)․
• Ошибка: Пропустили согласие кредитора на смену заёмщика при переводе долга․
  Решение: Подать заявление в банк за 30 дней до сделки (форма 040/ип)․
• Ошибка: Оплата напрямую продавцу до снятия обременения․
  Решение: Только эскроу-счёт или банковская ячейка с инструкцией «по факту регистрации»․

Чек-лист документов на сделку

1. Выписка ЕГРН (срок не более 5 дней)․
2. Справка об остатке долга по ипотеке (бланк банка)․
3. Доверенность/согласие супруга (нотариальное) — при необходимости․
4. Договор купли-продажи (3 экз․)․
5. Акт приёма-передачи (2 экз․)․
6. Квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽ + 0‚1 %)․

Советы экспертов

Дарья Коровина‚ основатель Korovina․invest: «В 2026 году практически все крупные банки перевели ипотечные сделки в электронную форму․ Запрашивайте у банка QR-код подтверждения, это ускорит регистрацию в Росреестре»․

Наталья Перескокова‚ юрист‚ эксперт по недвижимости: «Если продавец отказывается от эскроу‚ это 100 % повод насторожиться․ В 2025 году доля мошенничества при ипотечных сделках снизилась до 0‚8 % именно благодаря эскроу-механизму»․

• Единый реестр ипотечных объектов (Дом․РФ)
• Росреестр — проверка квартиры онлайн
• Список банков-партнёров эскроу (ЦБ РФ)

Обновлено: 20 апреля 2026 года․ Уточняйте актуальные ставки и требования в вашем регионе!