Что такое дарение недвижимости?

Дарением называют безвозмездную передачу имущества (квартиры, дома, земельного участка и др.) от одного физического лица к другому. Для юридической силы сделки необходимо:

• наличие законного права собственности у дарителя;
• отсутствие обременений (залог, арест и пр.) на передаваемом имуществе;
• оформление договора дарения в письменной форме и его нотариальное заверение.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении

Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, не подлежат налогообложению при соблюдении определённых условий. Ниже перечислены основные положения.

Кто платит НДФЛ?

1. Получатель (реципиент) – в случае, если дарение не подпадает под льготы, обязан подавать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог.
2. Даритель – налог платить не обязан, но в некоторых ситуациях (например, дарение в пользу неродственника) может потребоваться уплата налога на доход от продажи имущества, если даритель ранее получал доход от этого имущества.

Ставка налога

Если налог уплачивается, ставка составляет 13 % от кадастровой стоимости недвижимости, определённой на 1 января года получения подарка.

Обязанность подачи декларации

Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать в случае, если получено:

• недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок) от лица, не входящего в перечень льготных родственников;
• транспортные средства, акции, цифровые активы и др.

Перечень родственников, получающих льготу от НДФЛ

С 2026 года льготы сохраняются только для близких родственников, указанных в НК РФ. Налоговое освобождение не распространяется на иноагентов, а также на «чужих» лиц.

Что изменилось с 2026 года?

С 1 января 2026 года вводятся два ключевых изменения:

• Отмена льгот по НДФЛ для иноагентов. Иностранные граждане, получающие недвижимость в дар от родственников‑российцев, обязаны уплатить налог.
• Ужесточение критериев «близкого родственника». Если родственник не входит в перечень, установленный пунктом 18.1 ст. 217 НК РФ, налог уплачивается.

Пошаговая инструкция по оформлению дарения квартиры близкому родственнику

1. Подготовка документов дарителя:
   • Паспорт;
   • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
   • Справка об отсутствии обременений (ипотека, арест);
   • Кадастровый паспорт квартиры.
2. Подготовка документов получателя:
   • Паспорт;
   • Документ, подтверждающий родство (свидетельство о рождении, браке и т.п.).
3. Составление договора дарения. Договор должен содержать:
   • Точные данные сторон;
   • Описание объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер);
   • Указание, что передача осуществляется безвозмездно;
   • Подписи сторон.
4. Нотариальное заверение договора. Нотариус проверит:
   • Право собственности дарителя;
   • Отсутствие обременений;
   • Подлинность документов о родстве.
5. Регистрация перехода права в Росреестре.
   • Заполнить заявление по форме Р11001;
   • Предоставить нотариально заверенный договор;
   • Оплатить государственную пошлину (при дарении между родственниками обычно 0,1 % от кадастровой стоимости, но для большинства категорий льготных получателей пошлина может быть уменьшена до 0 %).
6. Подготовка налоговой декларации (если требуется).
   • Заполнить форму 3‑НДФЛ;
   • Указать в разделе «Доходы от дарения» пункт «Не облагается налогом», приложив копию договора дарения и справку о родстве;
   • Подать декларацию в налоговый орган по месту жительства получателя до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.

Пример расчёта налога (для случая, когда льгота не применяется)

Допустим, квартира имеет кадастровую стоимость 5 000 000 рублей (данные на 1 января 2026 г.). Подарок получен от дяди, который не входит в перечень льготных родственников.

1. Ставка налога = 13 %.
2. Налог к уплате = 5 000 000 × 0,13 = 650 000 рублей.
3. Срок уплаты – до 15 июля того же года (согласно пункту 2.2 ст. 226 НК РФ).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли дарить квартиру, находящуюся в залоге?

Нет. Имущество должно быть свободным от обременений. Если квартира в залоге, необходимо либо погасить долг, либо получить согласие кредитора.

Нужна ли справка об отсутствии судимости у дарителя?

Для оформления договора дарения справка не требуется, однако нотариус может запросить её при подозрении на нелегальное происхождение имущества.

Можно ли оформить дарение онлайн?

Да, с 2024 года в Росреестре доступна услуга «Электронная регистрация прав», однако договор дарения всё равно требует нотариального заверения в электронном виде.

Что делать, если получатель уже является собственником недвижимости?

В таком случае дарение считается «добавлением» к уже существующей доле. Налог рассчитывается от рыночной стоимости передаваемой доли.

Соблюдая перечисленные шаги и предоставив полный пакет документов, вы сможете оформить дарение квартиры быстро, без лишних расходов и без риска налоговых проверок.

Дата публикации: