Почему 2026 год стал «переломным» для арендодателей

• Цифровой контроль. Росналогсервис уже кросс-чекает данные о бронированиях на Airbnb и Booking с информацией из банков о входящих SWIFT- и SEPA-платежах.
• Обмен сведениями. Россия официально получает сведения по CRS (Common Reporting Standard) от Болгарии, начиная с 2025-го отчётного года.
• Повышенные штрафы. Закон № 144-ФЗ внес поправки: скрытый доход свыше 2,7 млн ₽ теперь грозит не только штрафом 20 %, но и уголовной статьёй 198 УК РФ.

Какие налоги платит россиянин за болгарскую квартиру

В Болгарии

1. Налог на недвижимость (Imotny danak)
   • 0,15 % от кадастровой стоимости для курортной недвижимости (Приморский и Бургасский регионы).
   • Оплата ежегодно до 30 апреля в общину (Obshtina).
2. Налог на прибыль от аренды
   • Фиксированная ставка 10 % на чистый доход (доход − 10 % нормативные расходы).
   • Декларация подаётся до 30 апреля следующего года по форме Образец 4001.
3. Депозитный налог (у источника)
   • Если арендатор – компания (например, управляющая фирма отеля), она удержит 10 % авансом. При подаче годовой декларации можно вернуть переплату.

В России

1. НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽) с всей суммы арендной платы, конвертированной в рубли по курсу ЦБ на дату поступления.
2. Доход можно уменьшить на болгарский налог – воспользоваться системой двойного налогового резидентства (договор РФ–РБ 1998 г.).
3. Декларация 3-НДФЛ – до 30 апреля 2027-го за доходы 2026 года.

Как «вычистить» всё легально и не попасть под прицел ФНС

Шаг за шагом:

1. Открыть счёт в европейском банке, действующем по правилам SEPA Instant. Например, Postbank (Болгария) или DSK Bank. Счёт «Нерезидент – физ. лицо» открывается за 1 день.
2. Зарегистрировать болгарскую фирму EOOD со ставкой 10 % на прибыль. Удобно, если квартира сдаётся круглый год и доход превышает 25 000 € в год.
   Бонусы: можно списывать амортизацию мебели, коммуналки и ремонта, снижая базу налогообложения.
3. Вести двойной бухгалтерский учёт: в Болгарии – в BULSTAT, в России – фиксируйте доходы только после зачисления дивидендов на личный рублёвый счёт. Дивиденды облагаются 13 %, но болгарский налог зачитывается.
4. Не пользоваться «серым» SWIFT через друзей! ФНС теперь получает SWIFT-логи напрямую.

Типичные ошибки россиян с болгарской недвижимостью

• «Счёт в болгарском банке – и никто не узнает». CRS вступил в силу, данные уйдут в ФНС автоматически.
• Сдавать через российские платформы без ИП. Airbnb-Russia передаёт данные в налоговую даже при выплате на карту Tinkoff-Bulgaria.
• Не подавать 3-НДФЛ «потому что налог уже уплачен в Болгарии». Налоги нужно задекларировать и применить кредит – иначе штраф 20 % от суммы.

Что изменится уже в 2027-м: новые правила

С вступает в силу пилотный проект «Единый налоговый кабинет»: физлица-нерезиденты получат возможность оплачивать российский НДФЛ онлайн через личный кабинет ФНС, без посещения МФЦ. Одновременно отменяется льгота на 4 000 ₽ «арендный вычет».

1. Уточнить кадастровую стоимость в Болгарии и заплатить имотный налог до .
2. Открыть счёт в ЕС и подключить автоматический обмен SWIFT/SEPA.
3. До подать:
   • болгарскую декларацию 4001,
   • российскую 3-НДФЛ с приложением «Заявление о зачёте налога».
4. Сохранять все договоры аренды и выписки из банков не менее 5 лет.

Помните: «тень» закончилась в 2025-м. Аренда квартиры в Болгарии может быть прибыльной и безопасной, если соблюдать две налоговые юрисдикции одновременно.