Если вы продали квартиру дешевле её кадастровой оценки, налоговая всё равно может посчитать вам «виртуальный» доход и потребовать уплатить НДФЛ. Почему так происходит, какие ставки и вычеты применяются в 2026 году и как уменьшить или вовсе «обнулить» налог — разбираемся в этой статье.

Когда возникает обязанность платить НДФЛ при продаже

Обязанность появляется в трёх случаях:

• Собственность менее минимального срока. В 2026 году минимальный безналоговый срок составляет:
  • 3 года, если квартира получена по наследству, договору дарения от близкого родственника или приватизации;
  • 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на рынке, по ДДУ и т.д.).
• Продажа по цене выше фактических расходов (если нет оснований для освобождения).
• Продажа по цене ниже кадастровой стоимости × 0,7, — именно здесь и кроется «ловушка».

Почему важен коэффициент 0,7

Налоговый кодекс РФ (п. 5 ст. 217.1) устанавливает низший контрольный порог: если фактическая цена договора ниже 70 % от кадастровой стоимости, то налоговая считает доход по формуле:

Налоговая база = Кадастровая стоимость × 0,7

Пример:

• Кадастровая стоимость квартиры — 6 000 000 ₽.
• Продали за 4 000 000 ₽ (< 70 %).
• Налоговая запишет доход 4 200 000 ₽ = 6 000 000 × 0,7.
• Если расходы на покупку составляли 3 500 000 ₽, то налог = (4 200 000 – 3 500 000) × 13 % = 91 000 ₽.

Какие ставки и льготы действуют в 2026 году

Как «обнулить» налог: доступные вычеты и схемы

Имущественный вычет в размере расходов

Можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы:

• Цена покупки в прошлом (ДКП, ДДУ, долевое участие);
• Ипотечные проценты, уплаченные банку;
• Вложения в достройку, ремонт (чеки, договора подряда, акты).

Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Если документов нет или расходы меньше 1 млн, применяется безусловный вычет:

Налог = (Кадастровая × 0,7 – 1 000 000) × 13 %

Взаимозачёт при продаже и покупке

В 2026 году сохраняется возможность «взаимного зачёта»:

1. Вы продаёте квартиру (доход «А»).
2. В том же году покупаете новую (расход «Б», но не более 2 млн ₽).
3. Уменьшаете «А» на «Б» (в пределах 2 млн ₽).

Пошаговая инструкция: что делать после продажи

1. Узнайте кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте Росреестра.
2. Сравните цену договора с кадастровой × 0,7.
3. Соберите документы:
   • ДКП 2026 года;
   • ДКП покупки (если применяется вычет расходов);
   • Квитанции, договора ремонта, ипотечные выписки.
4. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г.
5. Оплатите налог до 15 июля 2027 г. (если сумма к уплате > 0).

Частые ошибки и как их избежать

Что изменилось в 2026 году: кратко

• Коэффициент 0,7 остаётся без изменений, но регионы могут уменьшить его до 0,5 (указ властей субъекта).
• Льгота для семей с детьми расширена: освобождение от НДФЛ при продаже единственного жилья любого срока владения, если в течение 1 года куплена новая квартира большей площади.
• Электронная отчётность 3-НДФЛ теперь доступна через Госуслуги без КЭП (достаточно подтвержденного аккаунта).

1. Определите срок владения и причину освобождения (3 или 5 лет).
2. Проверьте кадастровую стоимость и рассчитайте минимально допустимую цену.
3. Выберите выгодный вычет: расходы или 1 млн ₽.
4. Если планируете покупку новой квартиры — используйте взаимозачёт.
5. Сдайте 3-НДФЛ и оплатите налог вовремя.

Помните: даже если фактическая цена ниже кадастровой, правильный выбор вычета и своевременная отчётность позволят избежать лишних платежей и штрафов.

Если у вас остались вопросы, обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или в ближайшую ИФНС.