Дарение недвижимости между близкими людьми кажется простым жестом доброй воли; Однако даже если вы передаёте имущество своему ребёнку, брату или бабушке, налоговые последствия могут кардинально отличаться. Ниже — подробный разбор:
Дарение и НДФЛ: базовое правило
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доход от дарения освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи и/или близкими родственниками по списку:
- супруг(а);
- родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
- дедушка/бабушка и внуки;
- родные полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Важно: зять, теща, племянник, двоюродный брат и т. п. в этот список не входят. Им придётся заплатить 13 % с рыночной стоимости даримого имущества.
Почему Минфин изменил позицию по «бизнес-недвижимости»
В 2024–2025 гг. Минфин выпустил ряд писем (в частности, Письмо № 03-04-05/24085 от ), в которых разъяснил:
- даже если дарится земля и дом, ранее использовавшиеся в предпринимательской деятельности, льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ сохраняется, если стороны — близкие родственники;
- облагать НДФЛ можно только в случае, когда объект передаётся третьим лицам, не попадающим в «льготный» перечень.
Таким образом, родитель → ребёнок или брат → сестра могут дарить любую недвижимость без налога, даже если раньше в ней велся бизнес.
Как доказать родство и не платить налог
- Составить договор дарения у нотариуса. Это не обязательно (достаточно простой письменной формы), но нотариус сам проверит родство и включит в текст ссылку на п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
- Подготовить документы:
- паспорта сторон;
- свидетельства о рождении/браке;
- кадастровые паспорта на дом и землю;
- выписку из ЕГРН.
- Подать уведомление в ИФНС не нужно. Однако если налоговая сама запросит пояснения, предоставьте копию договора и доказательства родства.
Что делать после дарения: ограничения на «передаривание»
Частый вопрос: «Можно ли сразу передарить полученный дом и участок, чтобы не жать три-четыре года?»
Ответ зависит от того, кто следующий одаряемый:
- Если новый одаряемый тоже входит в перечень близких родственников → налога нет, можно дарить хоть на следующий день.
- Если новый одаряемый — посторонний человек → исчисляется НДФЛ 13 % с рыночной стоимости.
Ключевой момент: даритель и одаряемый в каждой сделке проверяются заново. Поэтому «цепочка» дядя → племянник → друг уже не защищена льготой.
Дополнительные нюансы
Земельный участок без постройки
Участок без капитального строения дарится по тем же правилам. То, что он «сельхозназначения» или ИЖС, значения не имеет.
Долевая собственность
Если вы дарите только долю, нужно:
- получить отказ всех сособственников от преимущественного права покупки;
- оформить долевой договор дарения (в нотариальной форме).
Уплата государственной пошлины
Регистрация перехода права в Росреестре обойдётся в 2 000 руб. за дом и 350 руб. за землю (или 2 000 руб. за единый объект, если участок и дом объединены в единый кадастровый объект).
Чек-лист: как подарить дом и землю без налога
- Убедитесь, что даритель и одаряемый — близкие родственники по списку.
- Выберите форму договора:
- простая письменная;
- нотариальная (рекомендуется).
- Соберите комплект документов.
- Сдайте документы на регистрацию в Росреестр (через МФЦ или онлайн).
- Получите выписку ЕГРН на нового собственника.
Между близкими родственниками дарение дома и земельного участка полностью освобождено от НДФЛ, даже если объект ранее использовался в бизнесе. Главное — правильно оформить документы и подтвердить родство. Во всех остальных случаях придётся платить 13 % с рыночной стоимости.
Если сомневаетесь в статусе родства или в структуре собственности, консультируйтесь с нотариусом или налоговым юристом: ошибка может стоить сотен тысяч рублей.