Дата публикации:

Что такое имущественный вычет?

Имущественный вычет – это фиксированное уменьшение налоговой базы при расчёте НДФЛ (налога на доходы физических лиц) от продажи
недвижимости. По состоянию на 2026 год размер вычета составляет 1 000 000 рублей. Вычет применяется к разнице между
ценой продажи и ценой покупки (или стоимости приобретения наследства), а также может уменьшаться на подтверждённые

расходы (ипотечные проценты, нотариальные сборы и т.п.).

Налоговое законодательство

Основные нормативные акты, регулирующие вычет:

• Налоговый кодекс РФ, статья 220 – «Имущественные налоговые вычеты»;
• Статья 217.1 НК РФ – порядок расчёта дохода от продажи недвижимости;
• Постановление Правительства РФ от № 123‑П (документ, в котором Депутат Панеш уточнил детали применения вычета).

Когда вычет можно применить?

Вычет предоставляется, если выполнены один из двух условий:

1. Недвижимость находилась в собственности более трёх лет (для унаследованного имущества срок считается от даты смерти наследодателя).
2. Продажа происходит в рамках запланированного освобождения от налога – например, продажа единственного жилого помещения,
   если доход от продажи не превышает 5 млн рублей.

Если условие не выполнено, налог уплачивается, но налоговая база может быть уменьшена на вычет в 1 млн рублей.

Как рассчитывается налог и вычет?

Схема расчёта выглядит так:

Налоговая база = (Цена продажи) – (Цена покупки/стоимость наследства) – (Имущественный вычет 1 000 000 ₽) – (Документально подтверждённые расходы)
Налог (для резидентов) = Налоговая база × 13%
Налог (для нерезидентов) = Налоговая база × 30%

Важно: если налоговая база < 0, налог не уплачивается.

Пример расчёта

Распределение вычета между совладельцами

Если квартира находится в долевой или совместной собственности, вычет делится пропорционально долям, если иное не
согласовано между совладельцами.

• Доля 1/2 – вычет 500 000 ₽;
• Доля 1/3 – вычет 333 333 ₽;
• Если совладельцы договорились, вычет может быть распределён иначе, но только при наличии письменного соглашения.

При продаже нескольких долей одновременно (например, обе половины квартиры) каждый из совладельцев может применить
полный вычет в 1 млн ₽ к своей части, если каждая часть считается отдельным объектом (это подтверждается практикой ФНС).

Порядок подачи декларации 3‑НДФЛ

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи (или акт передачи доли);
   • Свидетельство о праве собственности (наследственное удостоверение);
   • Квитанции об уплате налога (если уже был уплачен);
   • Документы, подтверждающие расходы (ипотека, нотариат, оценка).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете Госуслуг:
   • Раздел «Доходы» – укажите полученный доход от продажи;
   • Раздел «Вычеты» – укажите имущественный вычет 1 000 000 ₽ и документально подтверждённые расходы;
   • Раздел «Налог» – система сама рассчитает сумму налога.
3. Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи (для продаж в 2025 году – срок ).
4. Оплатите налог (если сумма налога > 0) в течение 30 дней после подачи декларации.

Практические примеры

Пример 1. Продажа 1/4 доли, полученной в наследство

Сценарий:

• Наследник получил 1/4 квартиры в 2023 г. (стоимость наследства 2 000 000 ₽).
• Продал эту долю в 2025 г. за 3 000 000 ₽.
• Срок владения – 2 года (меньше 3 лет) → налог обязателен.

Расчёт:

Налоговая база = 3 000 000 – 2 000 000 – 1 000 000 = 0
Налог = 0 → налог не уплачивается.

Пример 2. Продажа полной квартиры, полученной в наследство, без вычета

Сценарий:

• Квартира получена в 2020 г. (стоимость наследства 4 500 000 ₽).
• Продана в 2025 г. за 6 500 000 ₽.
• Срок владения более 3 лет → налог не требуется, но вычет можно применить.

Расчёт:

Налоговая база = 6 500 000 – 4 500 000 – 1 000 000 = 1 000 000
Налог = 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽

Если налог уплатить не планируется (по причине отсутствия налога), вычет всё равно можно заявить, и налоговая база будет
уменьшена до 0 ₽.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли применить вычет более одного раза?

Да, но только к разным объектам. Для одной квартиры (включая её доли) вычет в 1 млн ₽ может быть использован один раз.

Что делать, если квартира продана до истечения 3‑летнего срока?

Налог уплачивается, однако вычет в 1 млн ₽ всё равно можно применить, тем самым уменьшая налоговую базу.

Как учитываются расходы по ипотеке?

Сумма уплаченных процентов по ипотечному кредиту, а также комиссии банка могут быть включены в раздел «Документально подтверждённые расходы» и уменьшать налоговую базу.

Можно ли распределить вычет иначе, а не пропорционально долям?

Да, если совладельцы заключили письменный договор о распределении вычета. Такой договор необходимо приложить к декларации.

Какие документы подтверждают стоимость наследства?

Нужно предоставить:

• Свидетельство о праве на наследство;
• Оценочный акт (если стоимость не указана в документе);
• Кадастровый паспорт.

Нужно ли платить налог, если я нерезидент?

Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 %. Всё то же самое правило о вычете действует, но налог рассчитывается от
полученной базы по повышенной ставке.

Имущественный вычет в размере 1 млн ₽ – мощный инструмент снижения налоговой нагрузки при продаже квартиры,
полученной по наследству, даже если она находится в долевой собственности. Главное – правильно собрать документы,
точно рассчитать налоговую базу и своевременно подать 3‑НДФЛ. При соблюдении всех требований вычет позволяет
существенно уменьшить (а в ряде случаев полностью избавиться от) налоговых обязательств.

Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС для получения
персональной консультации.