В России налоговое законодательство предусматривает особый режим налогообложения при продаже единственного жилого помещения․ Если после покупки нового жилья вы решаете продать прежнее, важно знать, как считается период в 90 календарных дней и какие налоговые последствия могут возникнуть․

Содержание

1. Законодательная база: статья 217‑217․1 НК РФ
2. С какого момента начинается отсчёт 90 дней?
3. Исключения из правила (3‑летний и 5‑летний сроки)
4. Практические примеры расчёта
5. Как оформить декларацию 3‑НДФЛ
6. Часто задаваемые вопросы
7. Список использованных источников

Законодательная база

Основные положения регулируются Налоговым кодексом РФ (НК РФ):

• Пункт 4 статьи 217․1 – минимальный предельный срок владения объектом недвижимости для освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет пять лет, но есть исключения;
• Пункт 3 статьи 217․1 – в ряде случаев срок сокращается до трёх лет;
• Внутри пункта 3 указано, что если у продавца нет другого жилого помещения в собственности, то срок может быть заменён на 90 календарных дней при условии приобретения нового жилья․

Согласно письму Департамента налоговой политики Минфина РФ от 7 апреля 2022 г․ № 03‑04‑05/29407, 90‑дневный срок считается от даты государственной регистрации перехода права собственности на новое жильё (квартира, дом, доля и т․п․)․ При этом способ приобретения (покупка, дарение, наследство, ЖСК) не влияет на сам факт возникновения права собственности – важна именно дата регистрации в ЕГРН․

С какого момента начинается отсчёт 90 дней?

Отсчёт 90 дней начинается с даты государственной регистрации права собственности на новое жильё․ Ниже – детали для самых распространённых способов приобретения:

Если в течение этих 90 дней у продавца появляется другое жилое помещение (например, в результате совместного приобретения с супругом), то правило «единственного жилья» уже не действует, и налог будет начислен независимо от срока владения․

Исключения из правила (3‑летний и 5‑летний сроки)

Налог может не взиматься даже без соблюдения 90‑дневного окна, если выполнено одно из условий:

• Квартира находилась в собственности не менее 5 лет (пункт 4 ст․ 217․1);
• Квартира находилась в собственности не менее 3 лет и при этом у продавца не было другого жилого помещения в момент продажи (пункт 3 ст․ 217․1);
• Продажа происходит в результате раздела совместно нажитого имущества между супругами, если каждый из них получает в собственность часть, которая ранее была их единственным жильём․

Эти сроки считаются от даты регистрации права собственности на продаваемую квартиру․

Практические примеры расчёта

Пример 1․ Покупка новой квартиры и продажа старой через 60 дней

1. Дата регистрации новой квартиры в ЕГРН – 15 март 2026 г․
2. Отсчёт 90 дней начинается с 15 марта → последний день, 12 июня 2026 г․
3. Продажа старой квартиры произведена 30 апреля 2026 г․ (в пределах 90 дней)․
4. У продавца нет других жилых помещений → налог не взимается (при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб․, либо применяется имущественный вычет)․

Пример 2․ Наследство и продажа старой квартиры

1. Отец умер 2 февраля 2026 г․ – это дата начала отсчёта 90 дней․
2. Новая квартира (подарок от родственника) зарегистрирована 20 апреля 2026 г․, но это уже не имеет значения, так как наследственное право возникло в момент смерти․
3. Продажа старой квартиры проведена 1 май 2026 г․ – в пределах 90 дней от даты смерти․
4. Считаем, что у продавца нет другого жилья – НДФЛ не начисляется․

Пример 3․ ЖСК, полная выплата паевого взноса через 2 месяца

1. Акт приёма‑передачи ЖСК подписан 1 января 2026 г․, но полная выплата паевого взноса завершена 10 февраля 2026 г․․
2. Дата начала 90‑дневного срока – 10 февраля 2026 г․ (дата полного завершения выплаты)․
3. Продажа старой квартиры совершена 5 мартa 2026 г․ – в пределах 90 дней → налог не начисляется․

Как оформить декларацию 3‑НДФЛ

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи старой квартиры;
   • Квитанцию об уплате НДФЛ (если налог всё‑же начислен);
   • Документы, подтверждающие приобретение нового жилья (договор, выписка из ЕГРН, акт ЖСК и т․д․);
   • Справка о доходах (2‑НДФЛ) за соответствующий налоговый период․
2. Заполните форму 3‑НДФЛ:
   • Раздел «Доходы от продажи недвижимости» – укажите цену продажи;
   • В строке «Размер расходов, подлежащих вычету», укажите сумму приобретения нового жилья (если применяете имущественный вычет) или сумму, подтверждающую отсутствие налога (90‑дневный срок)․
3. Подайте декларацию в налоговый орган: через личный кабинет nalog․ru или в отделении ФНС до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
4. Если налог не начислялся, в декларации укажите «Освобождение от налога в соответствии со ст․ 217․1 НК РФ (90 дней с момента регистрации нового жилья)»․

Важно: если в течение года вы уже использовали имущественный вычет (лимит 1 млн руб․ в год), при продаже второй квартиры налог может быть начислен, даже если выполнено 90‑дневное условие․ В таком случае следует учесть вычет расходов на покупку нового жилья․

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1․ Считаются ли дни до регистрации?

Нет․ По официальному письму Минфина 2022 г; отсчёт 90 дней начинается с даты регистрации права собственности в ЕГРН․ Дата подписания договора или оплаты не имеет значения, если право собственности ещё не оформлено․

Вопрос 2․ Можно ли использовать 90‑дневный срок, если я уже получил вычет при покупке первой квартиры?

Да, но только один раз в налоговый период․ Если вы уже использовали имущественный вычет в размере 1 млн руб․, то при продаже второй квартиры налог будет начислен, даже если выполнено 90‑дневное условие․ В этом случае вы можете воспользоваться вычетом расходов (разница между ценой продажи и покупкой)․

Вопрос 3․ Что делать, если у меня совместная собственность с супругом?

Для применения 90‑дневного правила в совместной собственности учитывается весь совокупный набор жилья․ Если у вас и вашего супруга совместно есть более одного жилого помещения, правило не срабатывает, и налог будет начислен․

Вопрос 4․ Как учитывается ДДУ?

Для ДДУ (договор долевого участия) собственность считается приобретённой в момент государственной регистрации права собственности (обычно после завершения строительства)․ Поэтому 90‑дневный срок считается от этой даты, а не от даты подписания договора․

Вопрос 5․ Можно ли продать квартиру до окончания 90‑дневного срока, если я уже купил вторую, но ещё не зарегистрировал её?

Нет․ Налоговое законодательство требует именно регистрацию нового жилья․ Пока право собственности не оформлено, 90‑дневный срок не считается, и продажа прежней квартиры будет облагаться налогом․

Список использованных источников

• Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 7 апреля 2022 г; № 03‑04‑05/29407 (о минимальном предельном сроке владения объектом недвижимости)․
• Статьи Налогового кодекса РФ: пункты 4 и 3 статьи 217․1, пункт 4 статьи 171 статьи 217․
• Гражданский кодекс РФ: ст․ 81, 218, 219, 1114, 1152 (о возникновении и переходе прав собственности)․
• Блог ЦИАН «Нюансы по основанию права и даты подсчёта 90 дней по приобретённой квартире перед продажей единственного жилья!» (29 июля 2023)․
• Статья на портале Налогия (2022) – порядок применения имущественного вычета․
• Блог DomClick «Можно ли продать единственное жильё без уплаты налога?» (19 марта 2026)․

Помните, что каждый случай индивидуален, и в случае сомнений рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на недвижимости․