Граждане‚ впервые приобретающие жильё‚ часто путают два разных налоговых события:
- Налог‚ который платит продавец при продаже квартиры (НДФЛ 13 % или 15 %).
- Имущественный вычет‚ который государство возвращает покупателю (до 650 000 ₽).
Ниже — подробный разбор‚ с какой именно суммы берётся налог и как его можно снизить.
Покупатель НЕ платит налог за факт покупки
Это ключевой момент: когда вы покупаете квартиру‚ никакого налога с самой сделки не возникает. Деньги‚ которые вы платите продавцу‚ уже были обложены НДФЛ при его получении дохода. Ваша задача — правильно оформить вычет.
От какой суммы можно получить вычет?
Максимальная сумма вычета
- 2 000 000 ₽, для покупки любого жилья в РФ (квартира‚ доля‚ комната‚ дом).
- 3 000 000 ₽ — для погашения процентов по ипотеке (если квартира куплена в ипотеку).
Математика: 13 % от 2 млн ₨ = 260 000 ₽‚ плюс 13 % от 3 млн ₨ = 390 000 ₽‚ итого до 650 000 ₽ можно вернуть.
Расчёт по фактическим расходам
Если квартира стоила 1 500 000 ₽‚ вычет берётся именно с этой суммы‚ а не с 2 млн ₽.
Пример:
Цена квартиры: 1 500 000 ₽ Вычет: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽
Что входит в «расходы» для вычета
- Цена ДКП (договор купли-продажи);
- Расходы на отделку, только если вы покупаете новостройку «под чистовую» и это прописано в ДДУ.
- Доля в ипотечных процентах.
- Услуги нотариуса при ипотеке‚ страхование — не входят.
Продавец облагается налогом‚ если продал квартиру раньше минимального срока
Минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ)
| Когда квартира была получена | Минимальный срок |
|---|---|
| До | 3 года |
| После | 5 лет (3 года для приватизации‚ наследства‚ дарения от близких родственников) |
Если продавец владел квартирой меньше указанного срока‚ он платит НДФЛ 13 % или 15 % (последняя ставка при доходе свыше 5 млн ₽ в год).
С какой суммы продавец платит налог
Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и 1 000 000 ₽ либо документальными расходами на приобретение (что выгоднее).
Вариант 1: стандартный вычет 1 млн ₽ Продали за 4 000 000 ₽ База: 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 ₽ НДФЛ: 3 000 000 × 13 % = 390 000 ₽ Вариант 2: вычет расходов Купили за 3 500 000 ₽‚ продали за 4 000 000 ₽ База: 4 000 000 – 3 500 000 = 500 000 ₽ НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽
Покупка и продажа в один год: взаимозачёт в 3-НДФЛ
Если в 2026 году вы:
- Продали квартиру (доход 3 000 000 ₽‚ вычет 1 000 000 ₽ → база 2 000 000 ₽‚ налог 260 000 ₽).
- Сразу купили новую (документальные расходы 2 000 000 ₽ → вычет 260 000 ₽).
В декларации 3-НДФЛ вы заявляете взаимозачёт: 260 000 ₽ к уплате = 260 000 ₽ к возврату → итоговый налог нулевой. Главное — купить и продать в одном календарном году.
- Не путайте: покупка не создаёт налога‚ но даёт право на возврат 13 % от 2 млн ₽.
- Храните все платёжные документы: ДКП‚ акт приёма-передачи‚ выписку из ЕГРН‚ чеки на ремонт новостройки.
- Подавайте 3-НДФЛ в течение трёх лет после года покупки (например‚ за 2026 г. — до г.).
- Рассмотрите материнский капитал и военную ипотеку: их суммы в вычет не входят‚ но остальные средства — входят.
- При продаже «раньше срока» договоритесь с продавцом о занижении цены в договоре крайне осторожно: налоговая может пересчитать по рыночной стоимости.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос:
Купили квартиру за 1 200 000 ₽ в 2025 году. Сколько вернётся?
Ответ:
1 200 000 × 13 % = 156 000 ₽. Остаток вычета (800 000 ₽) можно использовать при следующей покупке‚ но только если она будет после .
Можно ли получить вычет‚ если квартира куплена у родственника?
Нет‚ если это взаимозависимые лица (супруги‚ родители‚ дети‚ братья/сёстры). С 2026 г. расширен перечень «взаимозависимых» — проверьте‚ не входит ли продавец в список.
Купили квартиру по ДДУ в 2022 г.‚ получили ключи в 2026 г. Когда подавать вычет?
С 2027 года (следующий год после фактического получения права собственности).
Подводим итог: при покупке квартиры налога нет‚ а государство готово вернуть до 650 000 ₽. Главное — правильно собрать документы и подать 3-НДФЛ вовремя.