Сделка по продаже квартиры всегда связана с налоговыми последствиями: граждане обязаны уплатить НДФЛ (подоходный налог) с полученной прибыли․ Однако закон предусматривает несколько полностью законных способов «обнулить» налог или значительно его уменьшить․ Ниже — подробная инструкция по теме, актуальная на 19 апреля 2026 года;

Когда вообще ничего платить не нужно

Минимальный срок владения

С 1 января 2021 г․ в России действует общее правило: если вы владеете квартирой 3 года или более, НДФЛ не взимается независимо от суммы продажи․ Под эту льготу попадают:

• жильё, полученное по наследству или в дар от близкого родственника;
• жильё, приватизированное;
• жильё, полученное по договору ренты․

Для всех остальных ситуаций (покупка на рынке, обмен, долевое участие и т․д․) минимальный срок владения составляет 5 лет․

Продажа единственной квартиры после 2020 года

Если на момент продажи у вас отсутствуют другие квартиры в собственности (включая доли), то льготный срок сокращается до 3 лет даже при рыночной покупке․

Какая сумма освобождается от налога, если срок владения меньше

Если срок владения меньше минимального (3 или 5 лет), вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом․ В 2026 г․ его размер составляет:

• 1 000 000 рублей — фиксированный вычет для любой недвижимости;

То есть при продаже квартиры за до 1 млн руб․ налог равен нулю, даже если срок владения меньше 3 лет․

Пример 1

Вы купили студию в ипотеку в 2025 за 2,3 млн руб․ и решили продать её в 2026 за 2,5 млн руб․ Доход составляет 200 000 руб․ Применяем вычет 1 млн руб․ → налоговая база = 0 → НДФЛ = 0․

Альтернатива вычету — «расходный» метод

Вместо вычета 1 млн руб․ можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы по покупке этой же квартиры (включая ипотечные проценты, ремонт и т․д․)․

Пример 2

Вы купили квартиру за 4 млн руб․, продали через год за 4,1 млн руб․ Доход = 100 000 руб․ Если предоставите чеки и договор купли-продажи, налог = 13 % × 100 000 = 13 000 руб․ Если бы применяли вычет 1 млн, налог был бы отрицательным (0), но вычет не переносится на будущее, поэтому иногда выгоднее именно «расходный» способ․

Детали декларации и сроки

• Форма 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
• Налог уплачивается до 15 июля․
• Для декларирования нужны: договор купли-продажи, квитанции об оплате, правоустанавливающие документы․

Дополнительно

Если продаёте квартиру, купленную по материнскому капиталу, государственную субсидию в расходы включать нельзя — только личные средства и ипотечный кредит․

Для юридических вопросов советуем проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом или риелтором․