Дата публикации:

Заброшенные земельные участки и дома – привлекательный вариант для тех, кто хочет построить дачу, коттедж или превратить старый дом в уютный коттедж‑отель. Однако процесс их приобретения отличается от обычных сделок и требует особого внимания к юридическим деталям.

Что считается «заброшенным» объектом?

Согласно Ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, к заброшенным (бесхозяйным) объектам относятся:

• Земельные участки, не использующиеся в течение 3 лет и не имеющие заявленных целей;
• Дом, более 10 лет не посещаемый владельцем, без текущего содержания;
• Объекты, находящиеся в границах муниципального или государственного управления, но не включённые в их реестр.

Основные способы получения права собственности

1. Покупка на аукционе (торги) – наиболее распространённый путь. Победителем считается лицо, предложившее наибольшую цену.
2. Без торгов (по согласованию с муниципалитетом) – возможен в случаях:
   • перераспределения границ земельных участков;
   • выкупа смежного надела;
   • приобретения объекта в рамках государственной программы «Жильё для молодых семей».
3. Судебный иск о переводе в госсобственность – если владелец не проявляет активности более 3 лет, муниципалитет может обратиться в суд. После вступления решения в силу право собственности переходит к органу власти, который затем продаёт участок.
4. Договор купли‑продажи с текущим собственником – если удаётся установить, кто является владельцем, можно договориться о цене и оформить сделку по обычной схеме.

Где искать «заброшенный» участок?

• Портал государственных закупок (ЕИС) – раздел «Аукционы недвижимости»;
• Местные администрации – часто публикуют списки свободных земельных участков;
• Росреестр – через сервис Росреестр можно узнать кадастровый номер и статус участка;
• Налоговая служба – запрос о задолженности по налогу на имущество может подсказать, кто «забыл» платить;
• Службы «Дом.ру», «Спроcи.Дом.рф», «ЦИАН» – иногда публикуют объявления о продаже бесхозных участков.

Пошаговая инструкция по покупке

Шаг 1. Проверка правового статуса

С помощью Кадастровой карты и выписки из ЕГРН уточните:

• Кто является официальным владельцем;
• Есть ли обременения (залог, арест, сервитуты);
• Кадастровая стоимость (для расчёта НДФЛ и пошлины).

Шаг 2. Выбор способа приобретения

Определитесь, будет ли это аукцион, без торговая продажа, договор с собственником или судебный иск.

Шаг 3. Подготовка документов

Для всех вариантов потребуются одинаковые базовые документы:

1. Паспорт гражданина РФ (или иной документ, удостоверяющий личность);
2. ИНН и СНИЛС;
3. Справка о наличии (или отсутствии) задолженности по налогу на имущество;
4. Кадастровый паспорт участка (получить в Росреестре);
5. Согласие (если требуется) от муниципального органа или суда.

Шаг 4. Участие в аукционе (если выбран этот путь)

• Зарегистрируйтесь на портале ЕИС как участник торгов;
• Внесите гарантийный депозит (обычно 10 % от стартовой цены);
• Подготовьте заявку и следите за датой проведения аукциона;
• Победив, подпишите договор купли‑продажи и оплатите остаток цены в установленный срок.

Шаг 5. Регистрация права собственности в Росреестре

После оплаты и подписания договора необходимо подать в Росреестр:

1. Заявление о регистрации прав (Форма № 7);
2. Кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН;
3. Копию договора купли‑продажи;
4. Квитанцию об уплате государственной пошлины (0,1 % от стоимости, но не менее 2 000 рублей).

Срок регистрации – до 10 рабочих дней.

Шаг 6. Оформление налоговых и коммунальных вопросов

• Уведомьте налоговую о смене собственника (для расчёта налога на имущество);
• Если на участке есть дом, подключите коммунальные услуги (вода, электроэнергия, газ) – в этом случае потребуется технический паспорт здания.

Основные риски и как их минимизировать

Советы экспертов

• Ставьте реальную цену. На аукционах часто завышают стартовую стоимость, но победитель, предложивший «честную» цену, имеет меньше шансов быть оспоренным в суде.
• Не забывайте про кадастровую стоимость. При покупке в госсобственность иногда можно заплатить лишь 40 % от неё – это законный механизм, предусмотренный в земельном законодательстве.
• Планируйте ремонт заранее. Заброшенный дом может потребовать капитального ремонта, а без соответствующего проекта вы рискуете получить отказ в подключении коммуникаций.
• Обратитесь к юристу. Даже при «простой» сделке юридическое сопровождение спасёт от ошибок в оформлении.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить в собственность заброшенный участок без участия в торгах?

Да, если муниципалитет решит передать его по безторговой схеме (например, в рамках программы по развитию сельских территорий) или если вы заключите прямой договор купли‑продажи с текущим владельцем.

Как быстро получить выписку из ЕГРН?

Через портал Росреестра онлайн‑запрос выполняется в течение 1‑2 рабочих дней. При личном обращении в МФЦ срок может быть до 5 дней.

Какие налоги меня ждут после покупки?

Основной – налог на имущество (ставка зависит от региона, обычно от 0,1 % до 0,3 % от кадастровой стоимости). При продаже участка в течение 5 лет может взиматься налог на доходы физических лиц (13 % от разницы стоимости).

Можно ли оформить участок в собственность сразу после аукциона?

Нет. Сначала необходимо оформить договор купли‑продажи, уплатить оставшуюся часть цены, а уже после этого подать документы в Росреестр для регистрации права.

Покупка заброшенного участка с домом – это шанс получить собственный кусочек земли по сравнительно низкой цене, но процесс требует внимательности к юридическим деталям. Следуйте пошаговой инструкции, проверяйте права, готовьте полномочия и документы, а в случае сомнений привлекайте квалифицированного юриста. Тщательная подготовка поможет избежать конфликтов и быстро стать законным владельцем желаемого объекта.

Удачной сделки!