Что изменилось в законодательстве с 2020 года

С 1 января 2020 года вступили в силу поправки к Налоговому кодексу РФ, которые полностью изменили подход к налогообложению доходов при дарении недвижимости. Основное нововведение — введение безусловного освобождения от НДФЛ при дарении имущества между близкими родственниками, а также новые правила расчета налога для остальных случаев.

Кто обязан платить налог при дарении

Налог платит дарополучатель — физическое лицо, получившее недвижимость по договору дарения. Это прямо установлено п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Важно: договор дарения должен быть зарегистрирован в Росреестре для признания права собственности.

Когда дарение полностью освобождается от налога

• Семейные отношения: дарение недвижимости между супругами, родителями и детьми, в т.ч. усыновленными, дедушками/бабушками и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами.
• Опекуны/попечители: дарение от опекуна к подопечному и наоборот.

В этих случаях дарополучатель не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог, даже если кадастровая стоимость объекта превышает 1 млн рублей.

Тарифы и ставки налога для посторонних лиц

Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, то применяется следующая шкала:

1. 13% — для налоговых резидентов РФ (проживающих в РФ более 183 дней в году).
2. 30% — для нерезидентов (включая иностранных граждан).

Как определить налоговую базу

С 2020 года налоговая база определяется как:

• 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату регистрации права собственности (если указана в ЕГРН).
• Если кадастровая стоимость не определена — по рыночной оценке, подтвержденной независимым оценщиком.

Пример расчета налога

Ситуация: Дядя дарит 2-комнатную квартиру племяннику. Кадастровая стоимость квартиры — 3 500 000 рублей. Племянник — налоговый резидент РФ.

Расчет:
3 500 000 × 70% = 2 450 000 рублей (налоговая база)
2 450 000 × 13% = 318 500 рублей к уплате.

Сроки и порядок уплаты налога

Декларация 3-НДФЛ

• Подать до 30 апреля года, следующего за годом получения недвижимости.
• Уплатить налог до 15 июля того же года.

Важно: даже если договор дарения заключен в декабре 2025 года, налог должен быть уплачен до 15 июля 2026 года.

Налоговые вычеты: есть ли освобождения

При дарении недвижимости имущественный вычет не применяется, так как это не расходы на покупку. Однако в 2026 году экспериментально в некоторых регионах планируется введение социального вычета на налог при дарении для малоимущих категорий граждан (проект Минфина).

Особые случаи

Дарение доли в недвижимости

Если дарится доля (например, 1/2 квартиры), налог рассчитывается пропорционально доле:

Пример: кадастровая стоимость квартиры 5 млн рублей, дарится 1/4 доли:
5 000 000 × 70% × 1/4 × 13% = 113 750 рублей.

Дарение с обременением (ипотека)

Если недвижимость обременена ипотекой, налог исчисляется от всей кадастровой стоимости, но дарополучатель также берет на себя долг. Возможна компенсация за счет договора дарения.

Как снизить налог при дарении

1. Семейное дарение: переоформить недвижимость через родителя/дедушку, чтобы попасть в льготную категорию.
2. Дарение с обязательством: заключить договор дарения с условием пожизненного содержания (в этом случае налог может не применяться).
3. Использовать рыночную оценку: если кадастровая стоимость завышена, можно оспорить через суд и снизить базу до рыночной цены.

Ответственность за неуплату налога

Нарушение сроков влечет:

• Пеня: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
• Штраф: 20% от неуплаченной суммы (умышленное — 40%).
• Доначисление: налоговая может взыскать долг в течение 3 лет со дня выявления.

Контакты и полезные ссылки

Скачать программу «Декларация-2026»

Телефон ФНС: ###-###-####

Консультации: личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru

Внимание! С 2026 года планируется цифровизация процесса: ФНС будет автоматически начислять налог при дарении через Госуслуги, если договор зарегистрирован в Росреестре.