Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Почему вопрос собственности стал «квестом»
С весны 2023 года закон 482-ФЗ засекретил персональные данные в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Теперь выписка из Росреестра не показывает:
- ФИО всех собственников;
- доли каждого;
- информацию о бывших членах семьи.
Ирина Сивакова, кандидат юридических наук: «Получается, что даже нотариус не может в одно нажатие понять, кто реально владеет квартирой».
Как формировалась собственность после приватизации (1991–2023)
1991–2005: «Первичная приватизация»
- Бесплатно приватизировали жильё граждане СССР, проживавшие на момент ;
- Выписка из Росреестра содержала всех зарегистрированных собственников.
- Появилась долевая собственность: «мама 1/3, папа 1/3, ребёнок 1/3».
2005–2023: «Семейные споры»
- Квартиру могли оформить на одного члена семьи, но фактически жили все.
- Судебные тяжбы: бывшие члены семьи требовали долю.
- С 2023 года такие сведения скрыты, и проверить «скрытых жильцов» можно только через суд.
Кто считается собственником в 2026 году
Он указан в ЕГРН
Официальный список собственников формируется по сведениям, внесённым после :
- ФИО;
- номер доли (1/2, 1/4 и т.д.);
- дата регистрации права.
«Скрытые» бывшие члены семьи
Согласно постановлению Пленума ВС РФ № 23 от 2025 г.:
- Лицо, отказавшееся от приватизации, может через суд признать за собой право пользования, но не собственность.
- Иск подаётся в течение 3 лет с момента выселения.
Наследники
Если собственник умер, право переходит:
- по закону (очередь наследников);
- по завещанию.
До вступления в наследство фактически квартира никому не принадлежит.
Как проверить собственника в 2026 году: пошаговая инструкция
| Шаг | Где | Документы | Стоимость |
|---|---|---|---|
| 1 | Росреестр онлайн (service.gosuslugi.ru) | Кадастровый номер | 350 ₽ |
| 2 | МФЦ | Паспорт заявителя | 750 ₽ (срочно за 1 день) |
| 3 | Суд (если есть подозрение на «скрытых») | Иск, доказательства проживания | Штамп 300 ₽ + юрист по договорённости |
Как защититься арендатору
Просите договор с всеми собственниками
- Если долей 5 человек, подписи нужны всех.
- Нотариальное удостоверение — желательно, но не обязательно.
Проверяйте выписку ЕГРН за последние 10 дней
Красный флаг: в выписке указаны «ограничения (арест, залог)».
Проверяйте «скрытых» через судебные решения
База bsr.sudrf.ru → поиск по адресу → фильтр «семейные споры».
Что изменится в 2027 году
Правительство уже одобрило проект, который обяжет Росреестр вносить:
- дату рождения собственников;
- данные о детях-сособственниках;
- сроки временной регистрации.
Закон вступит с .
Краткий чек-лист
- Взять свежую выписку ЕГРН.
- Проверить, что нет арестов.
- Уточнить у собственника: «есть ли бывшие члены семьи, которые могут вернуться?»
- Заключить договор аренды с всеми долями за 11 месяцев.