О чём расскажем в этой статье

Самое главное помнить: даже самый полный набор документов и выпискок не даёт 100 % гарантии безопасности, но сведёт риски практически к нулю. Ниже, подробный чек-лист, что и в какой последовательности проверять, чтобы не остаться без жилья и денег.

Проверяем собственника и его право владеть квартирой

1.1 Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)

• Краткая выписка — доступна всем, но содержит лишь базовые данные о квартире (кадастровый номер, площадь и т.д.).
• Стандартная выписка — показывает собственника(-ей). Получает только сам собственник через «Госуслуги» или МФЦ.
• Расширенная выписка — история всех переходов прав. Если квартира продавалась несколько раз за последний год — лучше искать другой вариант.

Как получить покупателю:

1. Попросите продавца предоставить свежую выписку (дата на бланке, не старше 5 дней до сделки).
2. Проверьте: Ф.И.О. в выписке = Ф.И.О. в паспорте продавца.

1.2 Паспорт продавца

• Сверьте фото, дату рождения, наличие действующих штампов.
• Проверьте подлинность на gosuslugi.ru.
• Если продавец менял фамилию — требуйте свидетельство о браке/разводе из ЗАГС.
• Обратите внимание на семейное положение и детей. Если есть несовершеннолетние — уточните, выделена ли им доля.

Правоустанавливающие документы

Это бумаги, по которым продавец стал собственником. Каждую нужно проверить на подлинность и логику цепочки перехода права:

• Договор купли-продажи
• Договор дарения
• Свидетельство о праве на наследство
• Договор ренты
• ДДУ и акт приёмки (если квартира из новостройки)
• Приватизационное соглашение и розовое свидетельство

Красные флаги:

1. Квартира куплена менее 3 лет назад (высок риск «схем»).
2. Продавец «потерял» документы или «еще оформляет».

Документы, защищающие от скрытых рисков

3.1 Справки о состоянии психического здоровья

• ПНД, психоневрологический диспансер
• НД — наркологический диспансер

Без этих справок родственники могут через суд признать продавца недееспособным и аннулировать сделку. Продавец берёт справки сам, но оплатить может покупатель (≈ 2 000–3 000 ₽).

3.2 Долги и судебные споры

• Зайдите на https://fssp.gov.ru → Ф.И.О. + дата рождения → проверьте исполнительные производства.
• Попросите продавца предоставить кредитную историю из БКИ (делается через «Госуслуги» бесплатно).
• Долги по ЖКХ и капремонту переходят на покупателя. Получите:
  • справку об отсутствии долгов по форме 9 (из УК/МФЦ);
  • справку по форме 12 о временно выписанных (из паспортного стола).

3.3 Согласия и разрешения

Техническая проверка квартиры

4.1 План БТИ и ЕЖД

• БТИ — проверяем, не была ли произведена незаконная перепланировка.
• ЕЖД (Единый жилищный документ) — показывает:
  • прописанных граждан (должно быть 0 к моменту сделки);
  • долги по ЖКУ (должно быть 0).

4.2 Ипотечные обременения

Если квартира была в залоге, продавец предоставляет справку о полном погашении ипотеки с указанием номера договора и остатка «0 руб. 00 коп.».

Дополнительные «фишки» опытных покупателей

• Дарение → продажа: у дарителя взять собственноручное заявление, что он в курсе продажи и не имеет претензий.
• Приватизация: если кто-то отказался от приватизации, но выписался, у него могут остаться права. Берём письменное подтверждение (или нотариально).
• Наследство: продавец пишет заявление, что ему неизвестны другие наследники и все претензии берёт на себя.
• Добровольное титульное страхование: если Сбербанк или другой страховщик отказывается страховать объект — от сделки лучше отказаться.

1. Паспорт продавца (проверка на Госуслугах).
2. Свежая выписка из ЕГРН (дата ≤ 5 дней).
3. Все правоустанавливающие документы (оригиналы).
4. Справки из ПНД и НД.
5. Доверенности/согласия всех сособственников и супруга/супруги.
6. Разрешение органов опеки (если есть дети).
7. Кредитная история продавца.
8. Документы БТИ + ЕЖД.
9. Справки по форме 9 и 12 (0 зарегистрированных, 0 долгов).
10. Справка об отсутствии долгов по ЖКХ и капремонту.
11. Справка о погашении ипотеки (если была).

После сделки

1. Убедитесь, что все бывшие собственники выписались (срок — 7 дней).
2. Подайте заявление на регистрацию права собственности в Росреестр.
3. Оформите титульное страхование (желательно в течение 30 дней).