В каждом многоквартирном доме может существовать должность старшего по дому (управдома, председателя совета дома). Хотя в Жилищном кодексе РФ официально этот термин не закреплён, на практике такая фигура встречается повсеместно. Её задача — обеспечивать комфортные условия проживания, координировать работу управляющей компании и контролировать состояние общедомового имущества.

Кто такой старший по дому?

Старший по дому, это добровольно избранный представитель собственников, на которого возложены:

• организационные функции;
• контроль за техническим состоянием дома;
• взаимодействие с УК, ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями;
• информирование жильцов о предстоящих работах и расходах.

Важно: формально старший по дому не имеет права требовать денег с жильцов, если решение общего собрания не предусматривает выплату вознаграждения. Часто он работает на общественных началах, а расходы (бумага, краска для принтера, мобильная связь) компенсируются по факту.

Как избирается старший по дому?

1. Инициатива — любой собственник может выдвинуть кандидатуру.
2. Общее собрание — проводится по правилам ст. 44–48 ЖК РФ (очно-заочное или очное).
3. Кворум — >50 % голосов от общей площади помещений.
4. Протокол — фиксируются полномочия, размер вознаграждения (если есть) и срок полномочий (обычно 1–3 года).

Обязанности старшего по дому: полный список

Организационные задачи

• Созыв и подготовка общих собраний собственников.
• Ведение журнала учета протоколов и решений.
• Хранение устава, технической документации дома.
• Координация работы подрядчиков, вызванных УК или собственниками.

Контроль и надзор

• Проверка выполнения правил эксплуатации общего имущества: крыши, подвалы, лифты, инженерные сети.
• Контроль за содержанием подъездов, придомовой территории, мусоропроводов.
• Выявление самовольных перепланировок и захватов (например, когда кто-то огородил тамбур). Старший обязан:
  1. зафиксировать нарушение (фото/акт);
  2. известить собственников и УК;
  3. инициировать собрание для решения вопроса.

Финансовая прозрачность

• Ежеквартальная отчетность перед жильцами:
  • копии квитанций УК;
  • акт выполненных работ;
  • остатки денежных средств (если есть домовой фонд).
• Контроль за тарифами и корректностью квитанций.

Коммуникация

• Оперативное информирование жильцов через:
  • объявления на доске/в чате;
  • электронную почту, мессенджеры;
  • сбор заявок и жалоб.
• Взаимодействие с:
  • Управляющей компанией — контроль сроков ремонта, устранения аварий;
  • ТСЖ / ЖК / кооперативом — если таковые существуют;
  • Госжилинспекцией и Роспотребнадзором — при необходимости.

Текущее содержание и мелкий ремонт

Старший по дому не обязан лично красить стены или чинить краны, но он должен:

• своевременно заказывать сантехника и контролировать качество;
• организовывать уборку снега и листвы на придомовой территории;
• следить за работой домофона и видеонаблюдения;
• вести журнал выдачи ключей от подвала, чердака, колясочной.

Какие документы ведёт старший по дому?

Оплата труда: мифы и реальность

Может ли старший получать зарплату?

Да, но только по решению общего собрания; Вознаграждение:

• устанавливается в твёрдой сумме или % от тарифа УК;
• оплачивается из средств собственников (добровольные взносы либо домовой фонд);
• облагается НДФЛ 13 %, если выплачивается юрлицом (УК, ТСЖ).

Почему некоторые отказываются от оплаты?

Бывают случаи, когда старший отказывается от вознаграждения, чтобы не терять льготы или не пересчитывать пенсию. При этом он продолжает выполнять обязанности, подтверждая это актами и подписями жильцов.

Типовой регламент: шаблон для дома

Для удобства совет дома может утвердить короткий регламент (1–2 страницы), включающий:

1. перечень обязанностей;
2. график отчетности;
3. порядок компенсации расходов (бумага, картриджи);
4. сроки переизбрания;
5. порядок отзыва через общее собрание.

Что делать, если старший не справляется?

• Собрать инициативную группу из 3–5 собственников.
• Направить письменную претензию с фиксацией нарушений (неподписанные акты, игнорирование жалоб).
• Инициировать внеочередное собрание и переизбрать представителя.

Дата актуальности: 20 апреля 2026 г.