Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Что входит в «оплату сделки»
Под «оплатой сделки» понимается не только сама цена земельного участка, но и совокупность сопутствующих расходов, которые необходимо понести для законного перехода права собственности:
- госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре;
- нотариальное удостоверение договора (в ряде случаев обязательно);
- услуги кадастрового инженера при необходимости межевания или корректировки границ;
- юридическое сопровождение (проверка «чистоты» участка, подготовка пакета документов);
- банковская комиссия за внесение денежных средств на эскроу-счёт (если покупка идёт в ипотеку);
- НДФЛ 13 %, если продавец владеет участком меньше минимального срока (3 или 5 лет).
Кто и за что платит по закону
Госпошлина за регистрацию
Ст. 333.33 НК РФ: фиксированная сумма 2 000 руб. В договоре можно указать любого плательщика. На практике чаще всего платит покупатель, так как именно ему в первую очередь нужна зарегистрированная собственность.
Нотариат
Если участок находится в долевой собственности или сделка совершается по доверенности, договор подлежит нотариальному удостоверению. Тариф складывается из:
- 0,5 % от цены участка, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ);
- технических и правовых работ — 3 000–7 000 руб.
Нотариус выдаёт по одному экземпляру договора каждой стороне. Кому выписывать чек — решают сами стороны, но обычно сумму делят пополам.
Кадастровые работы
Если границы участка не согласованы или отсутствует межевой план, согласно ФЗ-221 обязанность по подготовке документации возлагается на продавца. Стоимость работ варьируется от 7 000 до 25 000 руб. в зависимости от региона и площади.
НДФЛ с дохода продавца
Если продавец приобретал участок до и владеет им меньше 3 лет, либо приобретал после и владеет меньше 5 лет, с разницы между ценой продажи и ценой покупки уплачивается 13 % НДФЛ; Обязанность по расчёту и уплате налога лежит исключительно на продавце; удержать налог с покупателя нельзя (ст. 228 НК РФ).
Ипотечные расходы
При ипотеке:
- оценка земли — 3 000–10 000 руб. (за счёт заёмщика);
- страхование, 0,3–1 % от суммы кредита в год (заёмщик);
- открытие эскроу-счёта — 0,1–0,3 % (покупатель).
Как стороны могут распределить расходы между собой
Закон не обязывает какую-либо сторону оплачивать конкретные статьи расходов. Всё решается на этапе переговоров и фиксируется в договоре купли-продажи. Типовые варианты:
- Покупатель берёт всё на себя. Чаще встречается на «горячем» рынке, когда продавец диктует условия.
- Каждая сторона оплачивает «свои» расходы: продавец — НДФЛ и кадастровые работы; покупатель — госпошлину, нотариат (если нужен) и ипотечные издержки.
- 50/50. Например, госпошлину и нотариуса делят пополам, остальное — по факту.
Как правильно закрепить условия в договоре
В договоре в разделе «Расчёты и порядок оплаты» рекомендуется прописать:
- точную сумму, которую покупатель передаёт продавцу;
- перечень всех дополнительных платежей и указание, кто их оплачивает;
- дату и способ передачи денег (наличные, банковский перевод, эскроу-счёт);
- ответственность сторон за просрочку оплаты.
Пример формулировки:
«Покупатель обязан оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 2 000 (Две тысячи) рублей 00 копеек. Все иные расходы, связанные с подготовкой и заключением настоящего договора, включая расходы на нотариальное удостоверение, несут стороны в равных долях».
Чек-лист для покупателя
- Проверьте минимальный срок владения у продавца, чтобы знать, будет ли НДФЛ.
- Заранее уточните, нужно ли межевание и кто его оплатит.
- Узнайте у нотариуса общую стоимость удостоверения, если оно обязательно.
- Внесите в договор пункт о распределении расходов, даже если устно договорились иначе.
- Сохраняйте все квитанции, это пригодится при продаже участка в будущем для подтверждения расходов.
Краткий вывод
Законодательство РФ не навязывает конкретному лицу обязанность оплачивать расходы по оформлению сделки. Главное, чётко зафиксировать договорённость в тексте договора и соблюсти сроки оплаты. Помните: соглашение сторон имеет приоритет, а значит выгоднее заранее обсудить и распределить расходы, чем спорить после подписания.