Сделка купли-продажи квартиры считается завершённой только после того, как в Росреестре зарегистрирован переход права собственности. Пока сведения в ЕГРН не обновлены, новый владелец формально ещё не является собственником. Вместе с этим возникает вполне практичный вопрос: кто должен платить за регистрацию – покупатель, продавец или можно «разделить» расходы?
Что такое «регистрация перехода права» и сколько это стоит
Процедура в Росреестре
- Договор купли-продажи и пакет документов подаётся в Росреестр (лично, через МФЦ, онлайн или нотариуса).
- Государственная пошлина за внесение записи в ЕГРН на 2026 год составляет:
- 2 000 рублей – для физлиц;
- 22 000 рублей – для юрлиц.
- Дополнительно можно заказать выписку ЕГРН (350 руб. электронно / 750 руб. на бумаге) – с неё банки и суды обычно требуют «свежую» дату.
Услуги регистратора/нотариуса
Если сделка не требует нотариального удостоверения, можно подать документы самостоятельно, заплатив лишь госпошлину. Однако чаще стороны пользуются услугами специалиста (регистратор, юрист, риэлтор):
- от 5 000 до 20 000 руб. – комплексное сопровождение;
- 2 000–3 000 руб. – лишь подача и получение документов.
Кто по закону должен платить
Прямое указание закона
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержат обязательного правила о том, что обязан платить именно покупатель или продавец. Законодатель лишь устанавливает размер госпошлины, а стороны договариваются в договоре о её распределении.
«По умолчанию» – покупатель
В подавляющем большинстве шаблонов и типовых договоров встречается формулировка:
«Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, несёт Покупатель».
Причины:
- Именно покупатель заинтересован в скорейшем оформлении своего права.
- Если продавец возвращает деньги, он не теряет право собственности, а покупатель рискует остаться без квартиры и без денег, пока регистрация не пройдёт.
- Риэлторские схемы: агентства включают «пакет услуг» в счёт покупателя.
Как стороны могут договориться иначе
Варианты прямо в договоре
- 50/50 – распределение пошлины между покупателем и продавцом;
- «Расходы продавца» – встречается при «срочной продаже», когда продавец снижает цену в обмен на то, что всё берёт на себя;
- «Входит в цену квартиры» – продавец получает «чистую» сумму, а покупатель оплачивает все сборы отдельно.
Важно: условие должно быть прописано явно, иначе по умолчанию применится обычай «платит покупатель».
Налоговый вычет и нюансы
Если покупатель в дальнейшем собирается получить имущественный вычет, он может включить в расходы только сумму госпошлины, оплаченную им самим. Услуги посредника в вычет не входят. Поэтому выгоднее оплачивать госпошлину покупателю, чтобы «закрыть» ещё 2 000 руб. от налога.
Что делать, если продавец отказывается платить
- Не подписывайте договор, в котором не указано, кто несёт расходы. Требуйте чёткую формулировку.
- Делайте скидку на цену. Например, квартира стоит 5 000 000 руб., вы просите «сделать скидку 10 000 руб. под расходы».
- Депонирование у нотариуса. Нотариус может удержать госпошлину из суммы, находящейся на его депозите, и заплатить в Росреестр без участия сторон.
Пошаговый чек-лист для покупателя
| Этап | Что делать | Кто платит по умолчанию |
|---|---|---|
| 1 | Согласовать в договоре условие «Кто оплачивает госпошлину» | Не определено (стороны договариваются) |
| 2 | Оплатить госпошлину (2 000 руб;) через сайт Госуслуг или банк | Покупатель |
| 3 | Подать документы в МФЦ/Росреестр или через нотариуса | Тот, кто указан в договоре |
| 4 | Получить выписку ЕГРН с новым собственником | Покупатель (для контроля) |
Частые заблуждения
- «Если продавец возвращает деньги, регистрация автоматически отменяется» – нет, пока запись в ЕГРН не изменена, продавец остаётся собственником.
- «Нотариальное удостоверение обязательно» – только в отдельных случаях (доли, ипотека, сделки с несовершеннолетними).
- «Госпошлину можно вернуть, если сделка не состоялась» – да, но потребуется заявление в Росреестр в течение 3 лет.
- Фиксируйте в договоре распределение расходов на госпошлину, услуги регистратора и выписки.
- Не полагайтесь на «по умолчанию» – при спорах суд встанет на сторону того, кто условие чётко прописал.
- Проверяйте дату регистрации в ЕГРН: важно, чтобы запись была сделана до момента передачи ключей и окончательного расчёта.
Таким образом, законодательство даёт свободу договориться. На практике чаще платит покупатель, но вы вправе изменить условие и «закрыть» расходы за счёт продавца либо распределить их 50/50 – главное, чтобы это было зафиксировано в договоре купли-продажи.