Важная мысль: если вы продали жилую недвижимость и срок владения им не превышает установленный минимум, то вы обязаны подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог на доходы физических лиц․ При этом сроки подачи декларации и уплаты налога строго регламентированы: декларацию необходимо сдать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог – до 15 июля того же года․

Правовая база

• Налоговый кодекс РФ, статья 222 – порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости․
• Федеральный закон от  № 332‑ФЗ – введение прогрессивной шкалы НДФЛ (13 % до 2,4 млн ₽, 15 % сверх 2,4 млн ₽)․
• Постановления ФНС России о сроках подачи декларации (30 апреля) и уплаты налога (15 июля)․

Какой срок владения считается «минимальным»?

Согласно практике ФНС, период владения считается от даты государственной регистрации права собственности․

1. Для квартир, приобретённых до 1 января 2022 г․ – минимальный срок владения 3 года․
2. Для квартир, приобретённых с 1 января 2022 г․ – минимальный срок владения 5 лет․
3. Если жильё получено в дар, в наследство или по приватизации, срок владения считается с даты регистрации соответствующего права․

Если вы продаёте объект раньше установленного срока, налог считается обязательным․

Кто обязан подавать декларацию 3‑НДФЛ?

• Физические лица, продавшие недвижимость до истечения минимального срока владения․
• Те, кто получил доход от продажи доли в квартире, если общая сумма дохода от всех сделок за год превышает необлагаемый минимум (в 2026 г․ – 2 500 ₽)․
• Лица, получившие доход от продажи недвижимости в рамках предпринимательской деятельности (в этом случае применяется иной порядок – уплата налога через ИП)․

Если продажа является единственным объектом (полностью продаётся квартира, а не её доли), а срок владения превышает требуемый минимум – декларацию подавать не нужно (пример из практики: Андрей, 2025 г․, не подавал декларацию, так как срок владения с 2009 г․ превысил требуемый)․

Ставки НДФЛ при продаже недвижимости (с 2025 г․)

При расчёте прибыли учитывается разница между ценой продажи и ценой приобретения (с учётом расходов на улучшения, комиссии, нотариальные сборы)․

Как правильно заполнить декларацию 3‑НДФЛ

Необходимые документы

• Копия договора купли‑продажи недвижимости․
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)․
• Документы, подтверждающие расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу (квитанции за ремонт, комиссии риелтора, нотариальные сборы)․
• Справка о доходах (если получали доходы из других источников – они тоже указываются)․

Пошаговая инструкция по заполнению формы 3‑НДФЛ

1. Войти в личный кабинет ФНС (https://lkfl2․nalog․ru)․ Если аккаунт отсутствует – зарегистрировать с помощью СНИЛС․
2. Выбрать раздел «Заполнить декларацию» → «Форма 3‑НДФЛ»․
3. Указать налоговый период – год, предшествующий году подачи (например, если продажа была в 2025 г․, выбираем 2025‑й налоговый период)․
4. В блоке «Доходы» выбрать пункт «Продажа недвижимости» и ввести:
   • Дата и номер договора купли‑продажи;
   • Стоимость продажи;
   • Стоимость приобретения (с учётом расходов на улучшения);
   • Расчёт прибыли (разница)․
5. В разделе «Налоговые вычеты» указать:
   • Вычет на приобретение жилья (если покупка была в том же году и вы планируете использовать вычет);
   • Вычет по уплаченным процентам по ипотеке (по желанию)․
6. Система автоматически рассчитает налог к уплате с учётом прогрессивных ставок․
7. Подтвердить правильность данных и отправить декларацию в электронном виде․
8. Сформировать платёжный документ (ККТ) и уплатить налог:
   • до 15 июля года, следующего за продажей (для 2025 г․ – до 15 июля 2026 г․)․
   • Если налоговый расчёт не превышает 1 000 ₽, уплата может быть произведена в любой день до 15 июля․

Сроки и штрафы

• Декларацию 3‑НДФЛ необходимо сдать до 30 апреля года, следующего за продажей (пример: продажа в 2025 г․ – декларация до 30 апреля 2026 г․)․
• Налог уплачивается до 15 июля того же года․
• За просрочку подачи декларации штраф составляет 5 % от суммы налога, но не менее 1 000 ₽․
• За просрочку уплаты налога начисляются пени в размере 0,1 % от суммы налога за каждый день просрочки․

Освобождение от уплаты НДФЛ

Налог не взимается в следующих случаях (по состоянию на 2026 год):

• Продажа недвижимости, если она находилась в собственности более минимального срока (3 года или 5 лет – в зависимости от даты покупки)․
• Продажа жилья, полученного в наследство, дарение от близких родственников (при условии, что в течение 3 лет с момента получения вы не продавали её ранее)․
• Использование вычета на приобретение жилья в размере 2 000 000 ₽ (при условии, что в течение трёх лет после продажи не приобретали новое жильё)․
• Продажа первой квартиры, если полученный доход не превышает 1 000 000 ₽ и срок владения более 5 лет․

Пример расчёта налога

Ситуация: в 2025 г․ вы продали квартиру, приобретённую в 2021 г․ за 3 500 000 ₽․ Стоимость продажи – 5 200 000 ₽; На ремонт и комиссии потратили 300 000 ₽․

1. Прибыль = 5 200 000 ₽ – (3 500 000 ₽ + 300 000 ₽) = 1 400 000 ₽․
2. Прибыль < 2 400 000 ₽ → ставка 13 %․
3. Налог = 1 400 000 ₽ × 13 % = 182 000 ₽․
4. Если вы применяете вычет на покупку нового жилья (2 000 000 ₽), налог полностью аннулируется, но нужно подать декларацию, указав вычет․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли подавать декларацию, если я продал квартиру через агента?

Да․ Наличие посредника не освобождает от обязанности декларировать доход, если срок владения не достиг минимального․

Какой документ подтверждает срок владения?

Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где указана дата регистрации права собственности․

Можно ли подать декларацию позже 30 апреля?

Технически система ФНС позволяет подать её в любой момент до 30 апреля․ После этой даты декларацию можно подать только в случае уважительной причины, но будет начислен штраф․

Что делать, если я не успел уплатить налог до 15 июля?

Необходимо как можно быстрее произвести оплату через личный кабинет ФНС․ За каждый день просрочки начисляются пени (0,1 % от суммы налога)․

Нужно ли подавать декларацию, если я получил доход от продажи квартиры, но уже уплатил налог у покупателя?

В России налог удерживается не у покупателя, а у продавца․ Поэтому уплата налога у покупателя не освобождает от подачи декларации․

Подать декларацию о продаже недвижимости необходимо тогда, когда:

• Срок владения меньше установленного минимума (3 года или 5 лет)․
• Продажа принесла прибыль, превышающую необлагаемый минимум․
• Вы планируете воспользоваться налоговыми вычетами (ипотека, покупка нового жилья)․

Соблюдайте сроки: до 30 апреля – декларация, до 15 июля – уплата налога․ При правильном расчёте и своевременной подаче все формальности проходят быстро, а штрафы и пени можно полностью избежать․

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г․