Вопрос распределения финансовых обязанностей между наймодателем (собственником) и нанимателем (арендатором) часто вызывает споры и недоразумения. Правильный ответ зависит от:

• статуса сторон (физическое или юридическое лицо);
• типа договора (договор найма жилого помещения или договор аренды);
• условий, прописанных в самом договоре.

В данной статье мы подробно разберём, какие платежи обязаны платить стороны, какие расходы могут быть переложены, и как правильно оформить эти положения в договоре, чтобы избежать конфликтов.

Правовое регулирование найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения регулируется Главой 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно ст. 671 ГК РФ, одна сторона – собственник (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания.

Если же арендатором является юридическое лицо, применяется Глава 34 ГК РФ (аренда). Поэтому важно правильно определить статус сторон и выбрать соответствующий тип договора.

Ключевые отличия найма и аренды

• Найм жилого помещения – договор между физическими лицами (или между физическим и юридическим лицом, если речь идёт о проживании).
• Аренда – договор, в котором арендатором может быть юридическое лицо (компания, ИП) и который может охватывать как жилые, так и нежилые помещения.

Основные виды платежей в договоре найма

Арендная (наймовая) плата

Это базовый денежный эквивалент за право пользования жилым помещением. По закону:

• Оплата производится нанимателем в сроки, указанные в договоре (обычно ежемесячно).
• Размер платы может быть фиксированным или индексируемым (например, привязан к инфляции).
• В договоре может быть предусмотрен депозит (залог) – обычно в размере одной‑трёх месячных арендных платежей, который возвращается после окончания найма при отсутствии повреждений.

Коммунальные услуги

Вопрос о том, кто оплачивает коммунальные платежи, решается договором. На практике встречаются два варианта:

1. Оплата собственником (наймодателем) и последующее возмещение от нанимателя.
2. Прямой платёж нанимателем в счета поставщиков (газ, электроэнергия, вода и т.д.).

По ст. 619 ГК РФ арендодатель имеет право требовать от арендатора возмещения расходов, связанных с эксплуатацией помещения, если это указано в договоре.

Налоги и обязательные платежи

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивает наймодатель с полученной арендной платы.
• Если наниматель – юридическое лицо, он обязан уплачивать Налог на прибыль (при получении доходов от сдачи в найм).
• В случае, когда арендная плата включена в коммунальные платежи, налоговые обязательства остаются у наймодателя.

Как правильно оформить финансовые обязательства в договоре

Структура типового договора найма

Преамбула (дата, место, ФИО сторон)
Предмет договора (описание помещения, площадь, адрес)
Срок найма
Арендная плата (размер, порядок и сроки оплаты)
Депозит (размер, порядок возврата)
Коммунальные услуги (кто платит, порядок расчётов)
Права и обязанности сторон
Порядок расторжения и досрочного прекращения
Ответственность за нарушение условий
Подписи сторон

Примеры формулировок

• Обязанность по уплате арендной платы:

  «Наниматель обязуется ежемесячно вносить арендную плату в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей не позднее 5‑го числа текущего месяца на счёт наймодателя, указанный в Приложении 1 к настоящему Договору.»

• Коммунальные услуги:

  «Оплата коммунальных услуг (электричество, вода, газ, отопление, услуги ЖКХ) производится нанимателем непосредственно в счета поставщиков. При невозможности прямой оплаты наниматель возмещает наймодателю фактически произведённые расходы в течение 10 (десяти) календарных дней после предоставления соответствующих квитанций.»

• Депозит:

  «Наниматель вносит депозит в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента подписания Договора. Депозит возвращается в течение 10 (десяти) дней после окончания срока найма при условии отсутствия задолженности и повреждений имущества.»

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто платит за ремонт и капитальный ремонт?

По ст. 619 ГК РФ арендодатель обязан поддерживать помещение в пригодном для проживания состоянии. Капитальный ремонт, как правило, возлагается на наймодателя, если иное не предусмотрено договором. Текущий мелкий ремонт (замена ламп, мелкие поломки) может быть возложен на нанимателя.

Можно ли включить в арендную плату коммунальные услуги?

Да, стороны могут договориться о «включённой» оплате. В этом случае арендная плата будет выше, а в договоре необходимо указать, какие услуги включены и как будет проводиться их расчёт (например, фиксированная сумма, пересчитываемая ежегодно).

Что делать, если арендатор не платит коммунальные услуги?

Наймодатель имеет право:

1. Писмено уведомить арендатора о задолженности;
2. Взыскать задолженность в судебном порядке;
3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если в договоре предусмотрена такая возможность.

Как оформить возврат депозита?

В договоре следует указать:

• Срок возврата (обычно 10‑30 дней после окончания найма);
• Процедуру проверки состояния помещения (акт приёма‑сдачи);
• Условия удержания части депозита (например, за повреждения или неуплаченные коммунальные услуги).

Практические рекомендации для сторон

Для наймодателя

• Тщательно проверяйте потенциального нанимателя (платёжеспособность, репутацию).
• Составляйте договор в двух экземплярах, подписывайте всех совладельцев, если квартира находится в совместной собственности.
• Указывайте в договоре чёткие сроки и способы оплаты, а также порядок расчётов за коммунальные услуги.
• Ведите акт приёма‑сдачи помещения и фиксируйте состояние имущества.

Для нанимателя

• Убедитесь, что все финансовые обязательства (арендная плата, коммунальные услуги, депозит) прописаны в договоре.
• Сохраняйте копии всех платежных квитанций и договорных документов.
• При проживании в квартире фиксируйте любые дефекты и согласуйте их с наймодателем, чтобы избежать удержания депозита.
• При необходимости обсуждайте возможность включения коммунальных услуг в арендную плату.

Оплата в договоре найма жилого помещения делится на несколько ключевых блоков:

1. Арендная (наймовая) плата – обязательна к уплате нанимателем.
2. Коммунальные услуги – могут оплачиваться как нанимателем, так и наймодателем, но обязанность должна быть чётко зафиксирована в договоре.
3. Депозит (залог) – вносится нанимателем, возвращается после окончания найма при условии отсутствия долгов и повреждений.
4. Налоги – уплачивает наймодатель (НДФЛ) и, при необходимости, наниматель (Налог на прибыль).

Только при ясном и детальном прописывании этих пунктов в договоре можно избежать конфликтов, защитить интересы обеих сторон и обеспечить законность отношений аренды/найма жилого помещения в 2026 году.

Дата публикации: