Любое изменение площади жилого дома — будь то пристройка, перепланировка или устранение кадастровой ошибки — требует обязательного отражения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Несвоевременное внесение корректировок может привести к проблемам при продаже, дарении или оформлении ипотеки. Ниже — подробная инструкция, когда и как производится корректировка площади дома.

Почему важно корректировать площадь в ЕГРН

• Юридическая значимость. Сделки с объектом недвижимости возможны только при достоверных сведениях в ЕГРН.
• Налоги. Неверная площадь ведёт к неправильному расчёту налога на имущество и земельного налога.
• Доступ к коммуникациям. Для подключения газа, электричества или водоснабжения потребуется актуальный техплан.
• Кредиты. Банки требуют достоверные сведения для оценки залога.

Основания для корректировки площади

1. Реконструкция:
   
   — надстройка этажа;
   
   — пристройка крыльца, веранды, гаража;
   
   — перепланировка с изменением несущих стен.
2. Уточнение границ и ошибки кадастра:
   
   — расхождение фактической площади с данными ЕГРН;
   
   — техническая ошибка при первичном межевании.
3. Завершение строительства:
   
   — объект незавершённого строительства (ОНС) вводится в эксплуатацию и переводится в категорию «завершённый дом».

Пошаговая процедура внесения изменений в ЕГРН

Этап 1. Подготовка документов

Необходимые документы:

• правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследство и т. д.);
• разрешение на строительство / ввод в эксплуатацию (для новых пристроек);
• акт обследования или техническое заключение БТИ (для перепланировок);
• копия паспорта собственника.

Этап 2. Кадастровые работы

Заказываются у лицензированного кадастрового инженера:

• обмеры всех помещений;
• составление технического плана по форме Приказа Росреестра № П/0393 от ;
• определение координат характерных точек (ч. 13 ст. 24 Закона № 218-ФЗ).

Этап 3. Оформление заявления в Росреестр

Способы подачи:

• через МФЦ — самый распространённый;
• в электронном виде на rosreestr.gov.ru через подпись ЭЦП;
• лично в территориальном отделении Росреестра.

Срок рассмотрения: 7–9 рабочих дней (при подаче в МФЦ — до 12 дней).

Этап 4. Получение выписки ЕГРН

После внесения изменений выдаётся новая выписка с актуальной площадью и перерасчёт кадастровой стоимости.

Особенности корректировки для многоквартирных домов

Согласно ст. 40 Закона № 218-ФЗ изменение параметров всего дома (например, после реконструкции общего фасада или надстройки чердака) оформляется:

• по заявлению представителя собственников, уполномоченного общим собранием;
• с приложением протокола ОСС и решения о реконструкции;
• с учётом долей всех собственников.

Частые вопросы

Можно ли «обрезать» часть площади соседа при уточнении границ?

Ответ: Да, если доказано, что ранее внесённые сведения ошибочны, а фактические границы вписываються в допустимые отклонения (решение ВС РФ от ).

Какая допустимая погрешность площади?

Устанавливается Приказом Минэкономразвития № 90 от и зависит от категории земель:

• для ИЖС — не более 5 % от задекларированной площади;
• для дачных участков — до 10 %.

Полезные ссылки

• Официальный сайт Росреестра
• Проверка объекта по кадастровому номеру
• Калькулятор кадастровой стоимости

Важно! Любые изменения характеристик объекта недвижимости без последующего внесения в ЕГРН считаются самовольной постройкой и могут стать основанием для штрафов или сноса. Проводите корректировки своевременно и только через лицензированных специалистов.