Разрешение на строительство (РНС) — это ключевой документ, без которого невозможно легально начать строительные или реконструкционные работы. Однако часто возникает вопрос: кому именно должно выдаваться это разрешение — заказчику (застройщику) или подрядчику? В этой статье разберёмся на основании действующего законодательства РФ и разъяснений Минстроя и судебной практики.
Что такое разрешение на строительство?
По статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство — это официальный документ, разрешённый органом местного самоуправления или другим уполномоченным органом, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и иным нормативам.
- Без РНС нельзя начинать строительство.
- Его отсутствие влечёт штраф и приостановку работ.
- Нельзя получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию без предварительного РНС.
Кто имеет право получить разрешение на строительство?
Согласно ч. 5 ст. 51 ГрК РФ, разрешение выдаётся:
застройщику — физическому или юридическому лицу, обеспечивающему строительство на принадлежащем ему или ином земельном участке.
То есть, заказчик (застройщик) и есть тот, кто должен получать разрешение. Подрядчик, в свою очередь, не является стороной, которой выдаётся РНС. Он лишь исполняет работы по договору подряда от имени застройщика.
Кто такой застройщик?
В строительстве участвуют несколько лиц:
- Застройщик (заказчик) — собственник земельного участка или лицо, у которого есть право застройки. Именно он подаёт заявление на получение РНС.
- Подрядчик, организация или ИП, выполняющая строительные работы по договору с застройщиком.
- Генеральный подрядчик, основной исполнитель работ, может привлекать субподрядчиков.
Именно застройщик несёт ответственность за получение разрешения на строительство.
Почему разрешение не выдаётся подрядчику?
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от № 11, подрядчик не является субъектом, ответственным за административные правонарушения, связанные со строительством без разрешения. Это подтверждает, что:
- подрядчик не имеет права подавать заявление на РНС;
- он не может быть привлечён к административной ответственности за отсутствие разрешения;
- все права и обязанности по получению РНС закреплены за застройщиком.
Исключения: когда РНС может быть оформлено на другого лица?
В ряде случаев, предусмотренных п. 4 ч. 5 и п. 1 ч. 6 ст. 51 ГрК РФ, разрешение может быть выдано иным лицам, например:
- государственным или муниципальным заказчикам;
- Росатому, Роскосмосу и другим государственным корпорациям;
- органам управления государственными внебюджетными фондами.
Однако и в этих случаях разрешение выдаётся не подрядчику, а организации-заказчику, отвечающей за реализацию проекта.
Что говорит Минстрой России?
Минстрой России в своих разъяснениях подтверждает:
«Разрешение на строительство выдаётся застройщику — физическому или юридическому лицу, обеспечивающему строительство на принадлежащем ему или ином земельном участке».
Основанием для выдачи РНС является:
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- согласованная проектная документация;
- правоустанавливающие документы на землю.
Физические лица: нужно ли им разрешение?
С 4 августа 2018 года физические лица, строящие индивидуальные жилые дома на землях ИЖС, ЛПХ, садоводства, освобождены от обязанности получать РНС. Однако если:
- дом многоквартирный;
- земля в черте города;
- объект коммерческий,
— разрешение всё равно требуется.
| Тип лица | Получает РНС? | Комментарий |
|---|---|---|
| Застройщик (заказчик) | ✅ Да | Единственное лицо, имеющее право подать заявление |
| Подрядчик | ❌ Нет | Исполняет работы по договору, но не получает РНС |
| Генеральный подрядчик | ❌ Нет | То же, что и подрядчик |
| Государственный заказчик | ✅ Да | В рамках госзаказа или бюджетного строительства |
| Физическое лицо (ИЖС до 3 этажей) | ❌ Не требуется | С 2018 года освобождены от РНС |
Что делать подрядчику, если застройщик не оформил РНС?
Если подрядчик выявляет, что застройщик не имеет разрешения на строительство, он обязан:
- отказаться от начала работ;
- закрепить отказ в письменной форме;
- избежать ответственности за незаконное строительство.
Согласно ст. 9.5 КоАП РФ, именно застройщик будет оштрафован за строительство без разрешения.
Разрешение на строительство выдаётся исключительно застройщику (заказчику), а не подрядчику. Подрядчик не имеет права его получать, но обязан убедиться в его наличии до начала работ. Любые попытки оформить РНС на подрядчика — это нарушение закона и может привести к срыву проекта и административной ответственности.
Актуально на 20 апреля 2026 года, на основании ГрК РФ, разъяснений Минстроя и судебной практики.