Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Что изменилось с 1 января 2025 года
С 2025 года в России вступили в силу новые правила налогообложения прибыли от продажи недвижимости. Если раньше налог рассчитывали фиксированно — 13 % от разницы между ценой продажи и вычетом 1 млн рублей или покупной ценой, — теперь применяется прогрессивная шкала.
Это означает:
- чем выше доход от продажи, тем выше ставка налога;
- верхняя граница может достигать 15 % или выше для сверхдоходов;
- все льготы и вычеты сохранились, но теперь их нужно рассчитывать «по-новому».
Как рассчитать налог по новой прогрессивной шкале
Формула выглядит так:
- Определите налоговую базу: продажная цена – (первоначальная покупная цена или вычет 1 млн руб.) – расходы на ремонт, оформление, ипотечные проценты.
- Распределите базу по шкале:
- До 2,4 млн руб. – 13 %
- От 2,4 до 5 млн руб. – 15 %
- Свыше 5 млн руб. – 18 %
- Умножьте каждый сегмент на соответствующую ставку и сложите.
Пример:
Вы продали квартиру за 6,5 млн руб., купили её ранее за 4 млн руб., потратили 300 тыс. руб. на ремонт. База = 6,5 – 4 – 0,3 = 2,2 млн руб.
Налог: 2,2 млн × 13 % = 286 000 руб.
Когда можно не платить налог
Непрерывное владение
Если вы владели квартирой непрерывно минимум 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения), налог не взимается.
Непрерывным считается владение, которое не прерывалось ни на один день. Продажа-обратная покупка, дарение-наследование «сбрасывает» отсчёт.
Льготные категории
С 2025 года освобождение распространяется на:
- Семьи с детьми-инвалидами любого возраста;
- Семьи с двумя и более детьми, если в течение 365 дней после продажи они приобрели другое жильё большей площади или равной стоимости;
- Единственное жильё, проданное из-за ипотечных трудностей при условии покупки новой квартиры в течение 9 месяцев.
Получение «не той» квартиры
Если застройщик вместо обещанной квартиры передал объект с другой площадью, планировкой или вообще не тот ЖК, а вы вынуждены продать полученную недвижимость, то с такой сделки налог можно не платить, подтвердив факт нарушения договора долевого участия.
Какие ошибки совершают продавцы
Не считают непрерывность владения
Если квартира была подарена, затем выкуплена обратно у родственника, срок владения начинается заново.
Забывают документальные расходы
Без чеков и договоров ремонт, ипотечные проценты и юр.услуги не «засчитаются» в вычет.
Игнорируют новые формы декларации
Форма 3-НДФЛ за 2025 год содержит дополнительные листы для прогрессивной шкалы. Ошибка в коде листа = пересчёт налога со штрафами.
Пошаговая инструкция для продавца квартиры в 2026 году
- Определите дату начала владения через ЕГРН-выписку.
- Соберите документы: ДКП/ДДУ, платёжки, чеки на ремонт, акты приёма-передачи.
- Рассчитайте налог самостоятельно или через калькулятор ФНС.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (если продажа была в 2026 году).
- Уплатите налог до 15 июля 2027 года.
- Примените льготу, если подходите под категории семьи с детьми.
Что готовит Госдума дальше
Весной 2026 года депутаты рассматривают поправки, которые:
- увеличат минимальный срок освобождения до 7 лет для «инвестиционных» квартир, купленных после 2027 года;
- введут маржинальный вычет для продажи доли в новостройке на этапе ДДУ;
- усилят контроль за «серым занижением» цены, запретив договоры менее 70 % кадастровой стоимости.
Краткий чек-лист
- ✓ Проверьте непрерывность владения
- ✓ Уточните, подходите ли вы под льготу
- ✓ Сохраняйте все чеки
- ✓ Подавайте декларацию вовремя