19 апреля 2026 г. — Для большинства жильцов вопрос «чей же земельный участок под нашим домом?» остаётся малоизученным до тех пор, пока не возникает необходимость поставить парковку, построить детскую площадку или отстоять землю от претензий муниципалитета. В этой статье разберёмся, как российское законодательство отвечает на этот вопрос и какие практические шаги нужно предпринять собственникам.
Краткий вывод: земля принадлежит собственникам квартир
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ и разъяснениям ФНС, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), а также придомовая территория с элементами благоустройства и озеленения, входят в состав общего имущества собственников помещений. Это означает:
- Каждый собственник квартиры автоматически становится со-собственником земли на праве общей долевой собственности.
- Доля в праве пропорциональна площади квартиры.
- Никаких дополнительных актов органа власти для возникновения такого права не требуется: оно возникает по закону с момента государственной регистрации права на помещение в МКД.
Как проверить, сформирован ли участок и внесён в кадастр
Главное условие, земля должна быть сформирована и поставлена на кадастровый учёт. Если этого не произошло:
- Риск: участок считается собственностью муниципалитета (публично-правового образования).
- Последствие: возможно изъятие для муниципальных нужд без согласия жильцов, как это произошло в Ростове-на-Дону на ул. Никитина.
- Решение: любой собственник помещения может самостоятельно подать заявление в орган местного самоуправления о формировании участка (с 2022 г. допускается минимальный пакет — схема на кадастровом плане без полноценного межевания).
Два простых способа проверки
- Через публичную кадастровую карту: введите адрес дома на pkk.rosreestr.ru и посмотрите, выделена ли под домом кадастровая территория.
- Через ЕГРН-выписку: в любой МФЦ закажите «Выписку о переходе прав на земельный участок». Если в графе «Правообладатель» указан МКД и перечислены собственники помещений — всё в порядке.
Земельный налог: почему многие не платят
С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не являются объектом налогообложения. Письма ФНС № БС-2-11/795@ от и № БС-4-11/15198 от подтверждают: собственники не начисляют и не уплачивают земельный налог. Налог платит только тот, кто:
- арендует отдельный «отрезок» земли у муниципалитета (например, под магазин на первом этаже);
- имеет индивидуальный участок, не включённый в общее имущество МКД.
Что можно и чего нельзя делать с общей землёй
Разрешено
- Благоустройство: установка детских и спортивных площадок, парковок, озеленение;
- Аренда части территории: например, размещение летнего кафе или мобильной АЗС — только по решению общего собрания и с поступлением арендной платы в общий фонд на ремонт/благоустройство;
- Огораживание: заборы могут быть установлены при наличии межевого плана и решения общего собрания.
Запрещено
- Раздел участка: нельзя выделить куски под отдельные дома или квартиры (ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
- Одностороннее распоряжение: один собственник не может продать «свою» долю земли отдельно от квартиры.
- Произвольная застройка: без согласования с общим собранием и разрешений МСУ любые новые объекты считаются самостроем.
Пошаговая инструкция: если участок ещё не оформлен
- Собираем документы:
- выписки ЕГРН на все помещения МКД;
- технический паспорт БТИ;
- акт ввода дома в эксплуатацию (если дом новый).
- Подготовка схемы:
- инженер-геодезист берёт схему из кадастрового плана;
- наносит контур будущего участка, не задевая соседние МКД.
- Обращение в администрацию:
- заявление о формировании земельного участка;
- согласие управляющей компании (если земля в аренде у муниципалитета).
- Кадастровый учёт и регистрация: после утверждения администрацией участок вносят в ЕГРН, где право записывается на «Собственников помещений в МКД № …».
Судебные перспективы и риски
Наиболее частый спор, признание незаконным бездействия муниципалитета, который отказывается формировать или регистрировать участок под МКД.
- Положительный прецедент: прокуратура Лыткарино обязала администрацию поставить участок на кадастровый учёт после жалобы собственников.
- Ключевое доказательство: протокол общего собрания с решением «обратиться с требованием оформить землю» и нотариальная доверенность на представителя.
Чек-лист для собственника
- ☐ Проверил на ПКК: есть ли контур участка под домом
- ☐ Получил выписку ЕГРН на свой МКД: указано ли «Собственники помещений…»
- ☐ Убедился, что в квитанциях нет строки «земельный налог»
- ☐ Любые изменения (озеленение, парковка, аренда) — только через общее собрание