Дворовая (придомовая) территория – это часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), включающая в себя пешеходные дорожки, проезды для автотранспорта, зоны отдыха, места для стоянки, инфраструктурные объекты (котельные, подстанции) и прочие элементы, обслуживающие жильцов.

Вопрос о праве собственности на эту территорию часто становится предметом споров между собственниками помещений, управляющими организациями и муниципальными органами. Ниже – подробный разбор нормативной базы, прав и обязанностей собственников, а также практические рекомендации.

Понятие придомовой (дворовой) территории

Термин «придомовая территория» в законодательстве РФ не имеет строгого определения, однако в судебной практике и в научных работах его связывают с:

• Земельным участком, на котором находится многоквартирный дом;
• Двором, тротуарами, проездами, площадками для игр и отдыха;
• Объектами инженерной инфраструктуры (котельные, подстанции, стояки и др.).

Таким образом, придомовая территория – это часть общего имущества, находящегося в пределах границ земельного участка, принадлежащего жильцам дома.

Правовая основа

Ключевые нормативные акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) – ст. 36 (части 1 и 2) устанавливает, что земельный участок, на котором расположен дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений (квартир, нежилых помещений).
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2017 г. № 12‑П: подтверждает, что собственники имеют право беспрепятственного въезда на придомовую территорию в качестве части их общей собственности.
3. Решения Конституционного Суда РФ: указали, что федеральное законодательство не даёт отдельного определения «придомовая территория», но трактует её как часть земельного участка, принадлежащего собственникам.
4. Постановление Правительства РФ № 417‑р от 28 апреля 2002 г. «Об утверждении Положения о порядке ввода в эксплуатацию и содержания придомовых территорий» (в ред. от 2023 г.) – регламентирует порядок содержания и благоустройства.

Кому принадлежит придомовая территория?

Согласно ст. 36 ЖК РФ и практикам судов:

• Все собственники квартир и нежилых помещений в МКД являются совладельцами придомовой территории – их доли рассчитываются пропорционально площади принадлежащих им помещений.
• Если участок был сформирован до 1 марта 2005 года (дата вступления в силу Жилищного кодекса), то он автоматически переходит в общую долевую собственность без какой‑либо дополнительной оплаты.
• Для участков, сформированных после этой даты, требуется оформление в кадастре и решение общего собрания собственников о переходе земли в их общую долевую собственность.
• Исключения: части земельного участка, принадлежащие государству или муниципальному образованию (например, земельные зоны под уличные коммуникации, общественные тротуары, зоны охраны), не входят в состав общего имущества жильцов.

Права собственников на пользование и распоряжение

Судебные решения (в частности, решение Верховного Суда от 28 июня 2017 г.) подтверждают, что собственники имеют право:

• Беспрепятственный въезд и выезд на придомовую территорию, включая парковку автотранспорта, если это не противоречит правилам, установленным общим собранием.
• Осуществлять благоустройство (установка детских площадок, озеленение, ремонт дорожек) в пределах своей доли, но при условии согласования с управляющей компанией или ТСЖ.
• Осуществлять временное пользование (например, размещение временных построек) только с согласия всех совладельцев.
• Требовать от управляющей организации поддержания территории в надлежащем состоянии (уборка, освещение, ремонт покрытий).

Обязанности собственников

Помимо прав, у собственников есть и обязательства:

1. Поддержание придомовой территории в надлежащем состоянии – согласно Жилищному кодексу, каждый собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования общим имуществом.
2. Участие в формировании и оплате расходов на обслуживание (ежемесячные взносы в ТСЖ/УК) – в т.ч. расходы на озеленение, уборку, ремонт дорожек, освещение.
3. Соблюдение правил, утверждённых общим собранием (положение о порядке въезда и парковки, регламент использования зон отдыха).
4. Участие в принятии решений о крупном ремонте или реконструкции придомовой территории (голосование на собраниях, согласование проектов).

Ограничения и случаи, когда территория не является общим имуществом

Не вся площадь, находящаяся «вокруг дома», относится к общей собственности жильцов:

• Участки, отведённые под коммунальные сети (водопровод, канализация, электросети) – находятся в собственности муниципалитета или специализированных компаний.
• Общественные тротуары и проезды, объявленные в градостроительных регламентах как улицы – находятся в владении города.
• Зоны, отведённые под парковки общественного пользования (например, платные стоянки), могут быть переданы в аренду муниципалитету.

Практические вопросы

Как проверить, принадлежит ли придомовая территория вам?

1. Обратитесь в местный орган кадастрового учета (Росреестр) – запросите выписку из ЕГРН по адресу.
2. Изучите протоколы общих собраний – там фиксируються решения о переходе земельного участка в общую долевую собственность.
3. Проверьте наличие Положения о порядке въезда и парковки, утверждённого собранием, – в нём указаны границы и правила пользования.

Можно ли оформить придомовую территорию в индивидуальную собственность?

По действующему законодательству нет. Придомовая территория считается неделимым объектом общего имущества. Ни один собственник не может выделить её в отдельное пользование или продать без согласия всех остальных совладельцев и без изменения статуса земельного участка в кадастре.

Что делать в случае спора с соседями о пользовании территорией?

1. Попробуйте решить вопрос мирным путём – обсудите ситуацию на общем собрании.
2. Если согласия не достигнуто, обратитесь в Товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющую компанию для проведения экспертизы.
3. При отсутствии результата – подайте иск в суд, ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ и решение Верховного Суда № 12‑П.

Участие в благоустройстве

Жильцы могут инициировать проекты (установка скамеек, детской площадки, озеленение) через:

• Товарищество собственников жилья – подготовка проекта и его утверждение на собрании.
• Федеральные и региональные программы поддержки благоустройства (например, «Жильё и Комфорт», «Мой район – мой двор»).
• Самофинансирование – коллективный сбор средств, если проект не входит в план текущего обслуживания.

Краткая таблица прав и обязанностей

Дворовая (придомовая) территория многоквартирного дома по умолчанию является общей долевой собственностью всех собственников помещений в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Собственники обладают широкими правами пользования, однако их сопровождают обязательства по поддержанию территории в надлежащем состоянии и участию в её управлении.

Для избежания конфликтов рекомендуется регулярно участвовать в общих собраниях, внимательно изучать положения о порядке пользования придомовой территорией и своевременно проверять статус земельного участка в кадастре. При необходимости споры решаются через ТСЖ/УК или суд, опираясь на фиксированные в законодательстве нормы.

Дата публикации:  г.