Кадастровая стоимость (КС) – это оценка рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости, установленная в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Она служит базой для расчёта налога на имущество, арендных платежей и иных финансовых обязательств. В случае, если собственник считает, что установленная КС завышена или занижена, он имеет право оспорить её. В Кемеровской области для рассмотрения таких споров создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия).
Правовая основа деятельности комиссии
- Федеральный закон № 129‑ФЗ от г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от г.).
- Статья 24.18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», регламентирующая порядок рассмотрения споров о результатах определения КС.
- Постановления Правительства РФ и региональные акты Кемеровской области, в частности:
- Решение администрации Кемеровской области от 30 июля 2012 г. (Документ СПС‑26530361/26453603), где указывается, что рыночная стоимость должна определяться на дату утверждения кадастровой стоимости ( г.).
- Порядок работы комиссии, утверждённый приказом Росреестра и размещённый в системе Консультант Плюс.
Цели и задачи комиссии
Комиссия создаётся с целью:
- Обеспечения законности и объективности при определении кадастровой стоимости.
- Защиты прав собственников и иных заинтересованных лиц от необоснованного завышения или занижения КС.
- Снижения нагрузки на суды за счёт досудебного разрешения конфликтов.
Состав комиссии и порядок её формирования
Согласно Порядку работы комиссии (КонсультантПлюс), в её состав входят:
- Представитель Росреестра (председатель комиссии).
- Эксперт-оценщик, прошедший аккредитацию в Саморегулируемой организации оценщиков (СРО).
- Представитель органов местного самоуправления (обычно – из Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса).
- При необходимости – независимый эксперт‑консультант.
Состав комиссии может изменятся в течение года в соответствии с приказами о её формировании, публикуемыми на официальных сайтах регионального управления Росреестра.
Порядок подачи заявления в комиссию
Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, собственник (физическое или юридическое лицо) должен выполнить следующие шаги:
Подготовка документов
- Заявление о спорах с указанием основания (завышение/занижение КС).
- Копия акта определения кадастровой стоимости.
- Документы, подтверждающие рыночную стоимость (договоры купли‑продажи, оценки независимых экспертов, выписки из реестра недвижимости).
- Квитанция об уплате государственной пошлины (если применимо).
Сроки подачи
Согласно текущему законодательству, заявление должно быть подано в течение трёх месяцев со дня вступления акта в законную силу. В Кемеровской области данное правило действует с 1 октября 2022 г., когда была введена обязательная досудебная процедура.
Подача заявления
Заявление подаётся в бюджетное учреждение, осуществляющее кадастровую оценку (обычно это территориальное отделение Росреестра). Подача возможна лично, по почте с уведомлением о вручении или через электронный портал Госуслуг.
Как проходит рассмотрение спора в комиссии
- Регистрация заявления. После получения заявления комиссия фиксирует его в реестре и назначает дату рассмотрения (обычно в течение 30 дней).
- Экспертное исследование. Приглашается независимый оценщик, который готовит заключение о рыночной стоимости объекта. Оценка проводится в соответствии с методиками, утверждёнными СРО.
- Слушание. На заседании комиссии присутствуют заявитель, его представитель (при желании) и эксперты. Стороны могут представлять доказательства, задавать вопросы.
- Принятие решения. Комиссия принимает решение в письменной форме. Если заявка удовлетворена, акт определения КС подлежит корректировке. Если отказано – в решении указываются причины отказа.
- Обжалование решения комиссии. При отказе заявитель имеет право обратиться в суд в течение 30 дней с даты получения решения.
Судебное оспаривание после комиссии
Если комиссия отклонила заявку, собственник может подать иск в Арбитражный суд по месту нахождения недвижимости. При этом:
- Предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ст. 24.18 ФЗ).
- Суд рассматривает дело по существу, учитывая материалы, предоставленные комиссией, а также независимые экспертизы.
- В случае успешного оспаривания суд может обязать Росреестр изменить кадастровую стоимость и компенсировать убытки.
Практические рекомендации для собственников
- Соберите доказательства рыночной стоимости. Это могут быть сделки с аналогичными объектами, данные из открытых реестров, независимая оценка.
- Своевременно подайте заявление. Не пропустите трёхмесячный срок – иначе суд отклонит иск из процессуального соображения.
- Внимательно изучите акт определения КС. Обратите внимание на использованные коэффициенты, параметры земельного участка, тип земельного назначения.
- При обращении в комиссию подготовьте копию всех документов. Оригиналы оставьте у себя.
- При необходимости привлеките юриста. Специалист поможет правильно оформить заявление и подготовить правовые аргументы.
Статистика и результаты работы комиссии (по состоянию на 2025 год)
Согласно аналитическому обзору «Анализ результатов судебного оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской и Новосибирской областях», опубликованному в КиберЛендинке, в период 2022‑2025 гг.:
- Всего в Кемеровской области рассмотрено более 1 200 заявлений в комиссии.
- Около 38 % заявок было удовлетворено полностью, а в 12 % — частично (корректировка только части стоимости).
- В 50 % случаев комиссия отклоняла заявки, после чего более 70 % таких заявок успешно обжаловались в суде.
- Среднее время рассмотрения в комиссии – 28 календарных дней, а в суде – 4‑6 месяцев.
Перспективы и ожидаемые изменения
С 2023 года в законодательстве РФ введены новые требования к использованию электронных реестров и автоматизированных систем оценки. Ожидается, что в Кемеровской области будет внедрена электронная платформа «Кадастр Онлайн», позволяющая подавать заявления в комиссию в цифровом виде, а также получать предварительные расчёты КС на основе открытых данных о рынке недвижимости.
Кроме того, планируется расширить компетенции комиссии, включив в её процедуру обязательный модуль аудита данных о земельных ресурсах, что должно уменьшить количество ошибок в исходных актах и сократить количество споров.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Кемеровской области – важный институт, обеспечивающий защиту прав собственников и повышающий прозрачность процесса кадастровой оценки. Правильное использование досудебной процедуры позволяет существенно сократить расходы на судебные разбирательства и ускорить корректировку завышенных или заниженных оценок.
Если вы столкнулись с проблемой неверно установленной кадастровой стоимости, рекомендуется:
- Собрать комплект доказательств рыночной стоимости.
- Подать заявление в комиссию в установленный срок.
- При необходимости – обратиться в суд, используя материалы комиссии как основу для аргументации.
Только системный и своевременный подход к оспариванию кадастровой стоимости поможет избежать излишних налоговых выплат и сохранить финансовую стабильность вашего имущества.
Дата актуализации статьи: 19 апреля 2026 г.