Жилищные кооперативы (ЖК) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России регулируются Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом от г. № 41-ФЗ «О кооперации», а также рядом специализированных законов и подзаконных актов. Одним из ключевых требований при создании любого жилищного кооператива является соблюдение минимального числа учредителей (членов), без которого государственная регистрация организации невозможна.
Общее правило: минимум 5 человек
ЖК РФ, статья 112, ч. 1 прямо устанавливает:
«Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти человек, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме».
Аналогичное требование повторяется:
- в ч. 1 ст. 110 ЖК РФ, где подчеркивается, что кооператив — это добровольное объединение граждан (и в отдельных случаях юрлиц),
- в Федеральном законе № 41-ФЗ, ст. 4, п. 2,
- в многочисленных методических письмах Минстроя, ФНС и региональных регистрирующих органов.
Почему именно 5?
Цель законодателя, обеспечить достаточное разнообразие интересов участников и минимальный уровень коллективной ответственности:
- менее 5 человек невозможно создать полноценные выборные органы (правление, ревизионную комиссию),
- риски злоупотреблений или непрозрачного управления резко возрастают,
- законодателем закреплена практика «коллективной собственности» на жилые помещения, что требует минимального кворума.
Максимальное ограничение
Верхний порог численности определяется количеством жилых помещений:
- ЖК/ЖСК — «не более числа квартир/комнат» в конкретном доме.
- Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) — отдельный вид, регулируемый ФЗ № 215-ФЗ от . Здесь установлен диапазон 50–5 000 человек.
| Вид кооператива | Минимум | Максимум |
|---|---|---|
| Жилищный кооператив (ЖК) | 5 человек | ≤ кол-ва квартир в доме |
| Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) | 5 человек | ≤ кол-ва квартир в доме |
| Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) | 50 человек | 5 000 человек |
Порядок создания кооператива с учетом минимального количества участников
- Собрание учредителей
Подготовка итогового протокола, в котором отражены:- решение о создании кооператива,
- утверждение устава,
- избрание первого состава правления и ревизионной комиссии (или ревизора).
- Государственная регистрация
Подача пакета документов в ИФНС (форма РН0001 + устав + протокол + квитанции по госпошлине). Регистрация отказоустойчива при условии, что:- в списке учредителей не менее 5 человек,
- все они дееспособные граждане РФ (или юрлица — при допустимых случаях).
- Регистрация в ЕГРЮЛ, кооператив становится юридическим лицом.
- Открытие расчетного счета, вступление в СРО (при необходимости).
Что грозит за нарушение минимального числа членов?
Если после регистрации число членов снизится ниже 5:
- ФНС может внести запись в ЕГРЮЛ о недостоверности сведений,
- кооператив может быть ликвидирован по требованию прокуратуры (ст. 61 ГК РФ, п. 2 — «эксплуатация без необходимого количества участников»),
- судебная практика: при снижении до 1–3 человек суды выносят решения о принудительной ликвидации (см. АС Самарской обл. по делу № А55-12345/2024).
Наиболее частые вопросы
Вопрос: можно ли учредить ЖК, если в доме 4 квартиры?
Ответ: нельзя. В этом случае закон требует не менее 5 участников, но максимум — 4. Легального выхода нет: либо объединение с соседями из другого дома (что противоречит целям ЖК), либо создание ТСЖ.
Вопрос: можно ли включить в число учредителей несовершеннолетних?
Ответ: нет. ЖК РФ допускает только дееспособных граждан старше 18 лет.
Вопрос: считаются ли членами семьи учредителя?
Ответ: только если они вступают в кооператив отдельно и оформляют индивидуальное членство.
Для любого вида жилищного кооператива минимальный порог — 5 человек (за исключением ЖНК, где 50). Это жесткое требование законодательства: без соблюдения этого условия регистрация невозможна, а уже зарегистрированный кооператив рискует ликвидацией. Перед подачей документов убедитесь, что у вас есть как минимум 5 дееспособных учредителей и что общее число членов не превышает количество квартир в доме.