Кадастровая стоимость – это денежная оценка недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки (ГКО). От её величины зависят:

• расчёт земельного и имущественного налога;
• арендная плата за пользование земельными участками в государственной или муниципальной собственности;
• размер неустойки по долгам, связанным с земельными участками;
• основания для оспаривания стоимости в суде.

Правовая база

Основным нормативным актом, регулирующим порядок определения и применения кадастровой стоимости, является Федеральный закон от № 237‑ФЗ «Об государственной кадастровой оценке» с поправками, последняя из которых вступила в силу 1 января 2026 года (редакция от ). Ключевые положения:

1. Кадастровая стоимость считается действующей с даты вступления в силу акта, утвердившего результаты оценки.
2. Для целей налогообложения важна дата вступления в силу закона субъекта РФ, а не дата фактического внесения сведений в ЕГРН.
3. Если результаты новой кадастровой оценки появляются позже, чем дата вступления в силу акта, то применяется дата начала применения – 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта, но не ранее чем через месяц после официального опубликования.

Как определяется «дата вступления в силу»

Существует несколько дат, которые часто путают:

• Дата публикации акта в официальных источниках (например, в «Российской газете»).
• Дата официального вступления в силу – указана в самом акте и обычно совпадает с 1 января следующего года.
• Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – техническая, но не влияет на налоговую базу.

Пример из практики (2021 г.): в выписке из ЕГРН указаны три даты – (внесение), (дата определения) и (дата начала применения). Для налогообложения используется именно .

Порядок применения новой кадастровой стоимости

Налог на имущество

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 1 января года, предшествующего налоговому периоду. Поэтому:

• Если новая кадастровая стоимость утверждена актом, вступившим в силу 1 января 2026 г., то она будет применяться к налогу, начисленному за 2026 год и последующие годы.
• Сведения о её внесении в ЕГРН, скажем, 15 января 2026 г., не влияют на расчёт налога за 2026 год.

Арендная плата и неустойка

Согласно решению Президиума Верховного Суда РФ от , при расчёте арендной платы за земельные участки в государственной или муниципальной собственности и начислении неустойки следует использовать кадастровую стоимость, установленную дате, указанной в судебном акте, а не дате её внесения в кадастр.

Это значит, что если судом назначена новая стоимость с датой , то именно эта дата будет базой для расчётов, независимо от того, когда сведения появятся в ЕГРН.

Оспаривание кадастровой стоимости

С начала 2026 года изменились процедуры оспаривания стоимости:

• Заявитель может оспаривать стоимость, начиная с даты начала применения (обычно 1 января следующего года).
• Если стоимость была актуализирована уже после вступления в силу акта, то в суде используется дата вступления в силу акта, а не дата фактического обновления в ЕГРН.
• Для успешного оспаривания необходимо предоставить доказательства, что новая стоимость не отражает рыночную стоимость объекта.

Практический календарь изменений (2024‑2026)

Как проверить дату начала применения конкретного объекта

1. Получите выписку из ЕГРН (можно онлайн через портал Росреестра).
2. Обратите внимание на три даты, указанные в разделе «Кадастровая стоимость»:
   • Дата внесения сведений в ЕГРН;
   • Дата, на которую рассчитана кадастровая стоимость;
   • Дата начала применения (обычно выделена полужирным шрифтом).
3. Сравните её с датой вступления в силу соответствующего регионального акта (информацию публикуют региональные министерства имущественных отношений).
4. Для налогообложения используйте именно дату начала применения.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Влияет ли дата фактического внесения в ЕГРН на налоговую базу?

Нет. Налоговая база определяется датой начала применения, а не датой внесения сведений.

Что делать, если я получил уведомление о повышении налога, но считаю, что кадастровая стоимость завышена?

Необходимо:

• Собрать документы, подтверждающие рыночную стоимость (оценочные экспертизы, сделки с аналогичными объектами).
• Подать заявление в Росреестр о пересмотре кадастровой стоимости в течение 30 дней с даты получения уведомления.
• Если решение Росреестра не удовлетворительно, обратиться в суд, указав дату начала применения стоимости, установленную в выписке.

Как рассчитывать арендную плату, если судебный акт назначил новую стоимость с датой позже 1 января?

Используется дата, указанная в судебном акте. Например, если судом назначена стоимость с датой 15 апреля 2026 г., то арендная плата за период с этой даты рассчитывается исходя из этой стоимости.

Понимание того, с какой даты вступает в силу новая кадастровая стоимость, критически важно для:

• корректного расчёта налогов;
• правильного определения арендных ставок и неустоек;
• успешного оспаривания стоимости в судебных и административных органах.

Основные правила сводятся к тому, что дата начала применения – это 1 января года, следующего за датой вступления в силу акта, утвердившего результаты кадастровой оценки, при этом дата фактического внесения сведений в ЕГРН не имеет юридической силы для налоговых и арендных расчётов.

Полезные ссылки

• Текст Федерального закона № 237‑ФЗ (в ред. от )
• КонсультантПлюс – судебные акты и разъяснения Минфина
• Портал Росреестра – выписка из ЕГРН
• Федеральная налоговая служба – методика расчёта налога по кадастровой стоимости

При любых сомнениях рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на земельных и налоговых вопросах, либо обратиться в региональное отделение Росреестра.