Налоговый кодекс РФ в 2026 году предусматривает чёткие условия, при которых продажа квартиры, дома или иного жилья освобождается от НДФЛ 13%. Ниже — подробный чек-лист, когда продажа недвижимости проходит «без налога» и какие шаги нужно сделать, чтобы не платить лишнего.
Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет?
- 3 года — достаточно, если квартира:
- получена по наследству;
- получена по договору дарения от близкого родственника;
- передана по договору ренты;
- приватизирована после ;
- является единственным жильём на момент продажи (включая доли).
- 5 лет — обязательный срок для всех остальных случаев (куплена на рынке, получена в рассрочку, по ДДУ и т.д.).
Пример
Если вы купили квартиру в июне 2021-го и продаёте в январе 2026-го — прошло 4,5 года. Налог платить придётся, потому что срок меньше 5 лет.
«Единственное жильё» — как проверяется в 2026 году
Наличие другой недвижимости (долей, комнат, апартаментов) учитывается на дату государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю, а не на дату договора.
- В расчёт идут все объекты, расположенные на территории РФ и за её пределами.
- Не учитываются объекты, приобретённые < 90 дней до продажи «старой» квартиры (так называемое «окно» для апгрейда жилья).
Как подтвердить «единственность»?
- Выписка ЕГРН на дату сделки.
- Справка ФНС об отсутствии других объектов (по желанию).
Освобождение при продаже «до минимального срока»
Если срок владения меньше 3/5 лет, налог всё-таки можно не платить, если сумма дохода не превышает:
- 1 млн ₽ — при продаже квартир, комнат, домов и земельных участков;
- 250 тыс. ₽, при продаже гаражей и машино-мест.
Или если применён вычет на фактические расходы (ст. 220 НК РФ): сумма дохода минус цена покупки и подтверждённые расходы (ремонт, ипотечные проценты, нотариальные услуги).
Купили квартиру за 4,5 млн ₽, продали через 2 года за 5 млн ₽.
Налог = (5 млн – 4,5 млн) × 13% = 65 тыс. ₽.
Если документов нет — налог = (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. ₽. Разница ощутимая!
Обязательное декларирование и сроки в 2026 году
Даже если налог = 0, декларация 3-НДФЛ подаётся:
- до 30 апреля 2027 года за продажу в 2026 году;
- вместе с пакетом документов (ДКП, ЕГРН, платёжки).
Льготы для пенсионеров
В 2026 году пенсионеры не имеют особых льгот по срокам владения или размеру вычета. Однако:
- им доступен ежегодный имущественный налоговый вычет 1 млн ₽ при продаже (также, как и у всех граждан);
- освобождение от НДФЛ действует на общих основаниях — 3/5 лет, единственное жильё и т.д.
Чек-лист: как продать квартиру без налога в 2026 году
- Удалённо через Госуслуги или лично в МФЦ закажите выписку ЕГРН за 3 дня до сделки и убедитесь, что квартира, единственное жильё.
- Посчитайте минимальный срок владения с даты регистрации права собственности (не даты ДДУ или акта приёма-передачи!).
- Если срок меньше нормы, подготовьте документы на расходы, чтобы применить вычет.
- Не позднее 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или МФЦ.
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года, если он всё-таки рассчитался (0 ₽ — тоже указывается).
Ответы на популярные вопросы
Продал долю в квартире, доля была менее 3 лет. Налог есть?
Нет, если вычет 1 млн ₽ покрывает доход, или если вычтете фактические расходы на долю.
Купил квартиру по ДДУ в 2021, право собственности оформил в 2024. Когда можно продать без налога?
Отсчёт идёт с 2024 г. → минимум 3 года = 2027 г. до 2024 + 3 = 2027. Если это единственное жильё, можно будет продать в 2027 без налога.
Получил квартиру по наследству в 2026. Когда продать без налога?
Наследство считается с даты открытия наследственного дела (дата смерти наследодателя). Если наследство открылось в 2026 г., продать без налога можно в 2029-м (3 года).
В 2026 году продажа жилья не облагается налогом при соблюдении одного из трёх условий:
- минимальный срок владения (3 или 5 лет);
- квартира — единственное жильё;
- доход не превышает вычет/расходы.
Во всех остальных случаях НДФЛ 13% рассчитывается по общей формуле, а декларация подаётся в срок до 30 апреля следующего года.
Совет: при любых сомнениях проконсультируйтесь с налоговым юристом или через онлайн-сервис ФНС «Личный юрист» — это быстро и бесплатно.