Весной и летом 2025-го россияне массово выставляют на продажу квартиры, дома и дачи. Главный вопрос, который волнует продавцов: «Нужно ли мне платить НДФЛ и сколько?» Ниже, подробная инструкция с учётом последних изменений законодательства, действующих на 20 апреля 2026 года.
Кратко о главном
- Ставка НДФЛ при продаже недвижимости стала прогрессивной с 2025 года: 13 % до 2,4 млн ₽ базы и 15 % свыше этой суммы.
- Срок владения — ключевой фактор: если собственность была в ваших руках меньше минимального срока, налог платить придётся.
- Нулевая ставка возможна при использовании имущественного вычета или если доход равен расходам.
Минимальный срок владения: таблица по типам недвижимости
| Тип недвижимости | Минимальный срок владения | Основание |
|---|---|---|
| Единственное жильё, купленное после | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Любая недвижимость, полученная по наследству или дару от близкого родственника | 3 года | пп. 1, 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Иные объекты (второе жильё, коммерция, доли) | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
Отсчёт начинается не с даты подписания ДДУ, а с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Как рассчитать налог
- Определите базу:
продажная цена (по договору) или кадастровую стоимость × 0,7 — выбирается большее. - Примените вычет:
- 1 000 000 ₽ — «бездокументный» вычет (п. 1 ст. 220 НК РФ);
- или сумма документальных расходов на покупку, ремонт, ипотечные проценты.
- Умножьте базу минус вычет на ставку:
13 % до 2,4 млн ₽ базы, 15 % сверх.
Пример расчёта в 2026 г.
Квартира продана за 6 500 000 ₽, куплена за 5 000 000 ₽ (есть чеки).
База = 6 500 000 – 5 000 000 = 1 500 000 ₽.
Налог = 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽.
Как «обнулить» налог: 4 рабочих схемы
- Схема 1. Продажа после минимального срока владения — налог 0 ₽.
- Схема 2. Куплено за ту же сумму, что и продано → доход = 0 ₽.
- Схема 3. Одновременная покупка-продажа: налоговый вычет 2 млн ₽ на покупку компенсирует налог с продажи.
- Схема 4. Продажа долей членам семли в течение одного календарного года — суммированный вычет 1 млн ₽ на всех.
Алгоритм действий после сделки
- До 30 апреля 2027 г. подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 г.
- До 15 июля 2027 г. уплатить исчисленный налог.
- Документы к приложению:
- ДКП/ДДУ продажи;
- ДКП/ДДУ покупки;
- Выписка ЕГРН;
- Квитанции, чеки, ипотечный договор.
Частые ошибки
Ошибка 1. Путаница с кадастровой стоимостью — при заниженной цене налоговая всё равно доначислит по 0,7 × кадастр.
Ошибка 2. Игнор имущественного вычета — можно сэкономить до 1 млн ₽ при отсутствии документов на покупку.
Ошибка 3. Забыли учесть материнский капитал — при расчёте расходов «родительский» вклад в квартиру вычесть нельзя.
Сроки уплаты и штрафы в 2026 г.
| Событие | Дата | Штраф при просрочке |
|---|---|---|
| Подача 3-НДФЛ | до | 5 % за каждый месяц, но не более 30 % суммы налога |
| Уплата налога | до | 20 % от неуплаченной суммы + пени 1/300 СЗ |
Проверьте себя за 5 минут
- Когда вы зарегистрировали право собственности? ___
- Прошло ли 3 или 5 лет? Да/Нет ___
- Если нет: продаётся ли единственное жильё? Да/Нет ___
- Какая цена в договоре? ___
- Какие расходы можно документировать? ___
Если ответы 2 или 3 = «Да», налога может и не быть. В противном случае заполните таблицу выше и рассчитайте сумму.
Резюме
Налог на продажу недвижимости в 2025–2026 гг. платится только при продаже до истечения минимального срока владения. Используйте вычеты, проверяйте кадастровую стоимость и не забывайте сдавать декларацию в срок. При сложных схемах (ипотека, доли, обмен) проконсультируйтесь с налоговым юристом — это дешевле, чем штрафы.
Данная статья подготовлена 20 апреля 2026 г. и актуальна для всех регионов Российской Федерации.