Основное правило: срок владения
Если вы владеете объектом недвижимости:
- 3 года и более — для квартир/домов, полученных:
- по наследству или дару от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет и более — для всех остальных случаев (купленные на рынке, полученные по ДДУ и т.д.).
При превышении этих сроков НДФЛ не платиться вообще.
Новые льготы 2026 года
Семьи с детьми-инвалидами любого возраста
Ключевое изменение: независимо от срока владения жильем, полностью освобождаются от НДФЛ при продаже, если в семье есть:
- ребёнок-инвалид (вне зависимости от возраста);
- и/или второй ребёнок-инвалид;
- и/или несколько детей-инвалидов.
Пример: семья продала квартиру, которой владела всего год, но у них есть 25-летний ребёнок-инвалид. Налог — 0 ₽.
Семьи, где второй ребёнок — инвалид
Аналогично предыдущему пункту: достаточно, чтобы второй (или последующий) ребёнок в семье имел инвалидность.
Региональные дополнения
ФНС Башкирии (а за ней и другие субъекты) подтверждают: если вы относитесь к льготным категориям, нужно просто подать декларацию 3-НДФЛ с нулевым налогом.
Как обнулить налог через вычеты, если льгота не прямо применима
Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Вычитается из всей суммы продажи. Подходит, когда документы о покупке утеряны.
Пример: квартира продана за 3 200 000 ₽. Вычет 1 млн, значит, налогооблагаемая база = 2 200 000 ₽. НДФЛ = 13 % × 2 200 000 = 286 000 ₽.
Вычет «доход минус расходы»
Можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы:
- стоимость покупки (ДКП, ДДУ, долевое участие);
- проценты по ипотеке;
- ремонт (если квартира продавалась без отделки).
Пример: купили за 2 900 000 ₽, вложили в ремонт 400 000 ₽, продали за 3 500 000 ₽. Налогооблагаемая база = 3 500 000 − 2 900 000 − 400 000 = 200 000 ₽. НДФЛ = 26 000 ₽.
Комбинируем вычеты
Если продано несколько объектов за год, 1 000 000 ₽ делится между ними, а «доход минус расходы» применяется к каждому объекту индивидуально.
Пошаговая инструкция: как заявить нулевой налог
- Подготовьте документы:
- ДКП/договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы (ЕГРН/выписка);
- платёжные документы (если используется «доход минус расходы»);
- справка об инвалидности ребёнка (если применяется новая льгота).
- Заполните 3-НДФЛ в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или на сайте nalog.ru.
- Укажите код льготы:
- по сроку владения, п. 17.1 ст. 217 НК РФ;
- семьи с детьми-инвалидами — п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (введён ).
- Подайте до 30 апреля 2027 года (за отчётный 2026 год).
- Получите налоговое уведомление с нулевой к оплате суммой.
Частые ошибки
- «Продал ниже кадастровой стоимости, значит, налога нет» — неверно. Налоговая посчитает 70 % кадастровой стоимости как минимальную базу.
- «Юридически оформил дар, а фактически продал» — схема опасна: дарение между близкими родственниками освобождает от НДФЛ, но «обратная сделка» может быть оспорена.
- «Забыл подать декларацию» — штраф от 5 % до 30 % от суммы налога.
Чек-лист для быстрой проверки себя
Ответьте на 3 вопроса:
- Владею ли я объектом ≥ 3 (или ≥ 5) лет? Да → налог 0 ₽.
- Есть ли в семье ребёнок-инвалид? Да → налог 0 ₽.
- Могу ли я применить «доход минус расходы» чтобы база была ≤ 0? Да → налог 0 ₽.
Если ни один пункт не подошёл — вычислите налог и подайте 3-НДФЛ.
Благодаря законам 2026 года, семьи с детьми-инвалидами и владельцы жилья от 3/5 лет могут полностью избежать НДФЛ при продаже недвижимости. Остальные продавцы могут минимизировать налог через вычеты. Главное — собрать документы и подать декларацию вовремя.
Полезные ссылки:
• ФНС — официальные разъяснения
• Онлайн-сервис «Личный кабинет»
Информация актуальна на . Перед сделкой проконсультируйтесь с вашим налоговым инспектором или юристом.