Налоговый кодекс РФ меняется ежегодно, и список случаев, когда можно избежать уплаты НДФЛ при продаже жилья, постоянно расширяется. Ниже — свежая памятка на апрель 2026 г., собранная на основе официальных разъяснений ФНС, Госдумы и судебной практики.

Классический вариант: «минимальный срок владения»

Если вы продали квартиру после минимального срока владения, налог платить не нужно.

Сроки на

• 3 года — если:
  • жильё получено по наследству, в дар от члена семи или близкого родственника (ст. 217.1 НК);
  • квартира была приватизирована;
  • жильё получено по ренте или договору пожизненного содержания;
  • на момент продажи у вас нет другой жилой недвижимости (т.е. квартира — единственное жильё).
• 5 лет, во всех остальных случаях (куплена по ДДУ, по ДКП, в рассрочку и т.д.).

Пример: купили квартиру в 2020 г. и продали в 2026 г. → 5 лет прошли → НДФЛ 0 ₽.

Освобождение для семей с детьми, главный новый бонус

Освобождение действует вне зависимости от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, действует с 2022 г., расширено 2024-2025 гг.);

Кто может не платить налог

• родитель (усыновитель);
• его супруг/супруга;
• дети (включая усыновлённых);
• родители налогоплательщика.

Обязательные условия

1. В течение двух лет до момента продажи и двух лет после продажи в семье должен быть ребёнок (дети) до 18 лет (или до 24 лет, если очное обучение).
2. В тот же период семья должна приобрести новое жильё (дом, квартиру, долю), причём право собственности оформляется до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
3. Площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть не меньше проданного объекта.
4. Если второй ребёнок родился/усыновлён после продажи, но до 30 апреля следующего года, льгота также сохраняется.

Пример: продали квартиру г. за 5 млн ₽, в семье 2 несовершеннолетних. До г. купили новую квартиру за 6 млн ₽ → НДФЛ 0 ₽, даже если старая квартира была в собственности всего 1 год.

Дети-инвалиды и иные категории

С 2025 г. распространено освобождение на:

• семьи с детьми-инвалидами любого возраста (до и после 18 лет);
• опекунов/попечителей детей-инвалидов;
• родителей единственного ребёнка-инвалида.

Алгоритм те же (пункты 1-4 выше).

Как оформить нулевой НДФЛ: пошаговая инструкция

1. Подготовьте документы:
   • ДКП/ДДУ проданной квартиры + ЕГРН;
   • ДКП/ДДУ новой квартиры + ЕГРН;
   • свидетельства о рождении детей, справка об инвалидности (если применимо);
   • справка 2-НДФЛ (если применяется вычет);
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ. С 2025 г. можно подать онлайн в личном кабинете ФНС по упрощённой форме (без приложения 6 и 7).
3. Подайте заявление на освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК (есть отдельный раздел в программе «Декларация»).
4. Крайние сроки:
   • декларация — до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
   • оплата налога (если освобождение не применено) — до 15 июля.

Что делать, если условия не соблюдены

Если ни минимальный срок, ни льгота семьи с детьми не подходят, вы можете снизить налоговую базу:

• вычет 1 млн ₽ (без подтверждения расходов);
• документальные расходы на покупку (ДКП, ипотечные проценты, ремонт, коммунальные взносы).

Пример: купили за 4 млн ₽, продали за 5 млн ₽, владели 2 года → налог = (5 млн – 4 млн) × 13 % = 130 000 ₽. Если применить вычет 1 млн ₽, то база = 0 ₽.

Частые ошибки

Ключевые даты 2026 г.

• до 30 апреля — подать 3-НДФЛ для продаж 2025 г.;
• до 15 июля, оплатить налог, если не применены льготы;
• до 30 апреля 2027 г. — купить новое жильё для сохранения льготы при продаже в 2026 г.