Основной срок владения
С 2026 года действует следующее правило: если вы продаёте единственное жилое помещение (в т.ч. дом)‚ то минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года. Если жильё не является единственным‚ льготный срок увеличивается до 5 лет.
Отсчёт срока: с чего начинается «таймер»
- Покупка на вторичном рынке — со дня регистрации перехода права собственности в Росреестре.
- Покупка на первичном рынке (дом ещё строится), с момента регистрации права собственности на готовый объект‚ а не с момента оплаты котлована. Это подтверждают последние разъяснения ФНС.
- Наследство или дарение, с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя) или с даты заключения договора дарения соответственно‚ независимо от фактического срока получения свидетельства.
Ключевые исключения
- Единственное жильё. Дом считается единственным‚ если на момент продажи у вас и членов вашей семьи (супруги/супруга и несовершеннолетние дети) нет других объектов недвижимости. При покупке нового дома взамен продаваемого срок 3 года сохраняется‚ если новое жильё куплено не позднее 90 календарных дней до продажи старого.
- Участок вместе с домом. Если вы продаёте участок Земли и расположенный на нём дом как единый объект‚ то срок владения исчисляется по дате первой регистрации права на участок‚ даже если дом построен позже.
Как рассчитать налог‚ если срок ещё не вышел
При продаже до истечения минимального срока владения вы можете выбрать одну из двух схем уменьшения налоговой базы:
- Вычет в размере 1 000 000 руб. — фиксированный вычет‚ который можно применить к любому объекту недвижимости.
- Документальные расходы — сумма‚ на которую вы уменьшаете доход‚ равна фактическим расходам на покупку‚ строительство и отделку. Необходимы чеки‚ договоры‚ акты приёма-передачи.
Пример: продали дом за 5 000 000 руб.‚ купили ранее за 3 200 000 руб. и потратили 800 000 руб. на ремонт. Налог = (5 000 000 – 3 200 000 – 800 000) × 13 % = 130 000 руб. Если бы применяли только вычет 1 000 000 руб.‚ налог составил бы 520 000 руб.
Календарь продажи в 2026 году
| Дата покупки (регистрации права) | Тип жилья | Можно продать без налога с |
|---|---|---|
| Единственный дом | ||
| Второе жильё | ||
| Дом по наследству |
Пошаговая инструкция: как подтвердить право на освобождение
- Подготовьте документы:
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН).
- Договор купли-продажи/дарения/наследственное свидетельство.
- Справка об отсутствии другой недвижимости (ФНС выдаётся онлайн за 1–2 дня).
- Заполните декларацию 3-НДФЛ в программе «Декларация» или через личный кабинет ФНС.
- Подайте декларацию до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
- Ожидайте результат проверки (до трёх месяцев). Если всё оформлено корректно‚ налог начисляться не будет.
Ответы на частые вопросы
Я купил участок в 2020 году‚ построил дом в 2024. Когда могу продать без налога?
Минимальный срок отсчитывается с даты регистрации права на участок. Если участок единственный‚ то с 2023 года вы могли продавать без налога.
Как быть‚ если я продал дом в 2025 году‚ а новый куплю в 2026-м? Налог придётся платить?
Да‚ если к моменту продажи у вас уже был другой объект недвижимости‚ то применяется 5-летний срок. Оптимально оформить новый дом до продажи старого в рамках 90-дневного «окна».
Пенсионеры платят налог при продаже?
Специальных льгот для пенсионеров нет. Применяются общие правила трёх- или пятилетнего срока.
Чтобы продать дом без налога в 2026 году‚ в большинстве случаев достаточно владеть им 3 года‚ если это ваше единственное жильё. При вторичной недвижимости или инвестиционных целях срок увеличивается до 5 лет. Важно точно отсчитать момент начала владения и сохранить все документы: от выписки ЕГРН до чеков на ремонт.