Актуальность вопроса
19 апреля 2026 года, в условиях расширяющегося международного сотрудничества и роста интереса к Дальнему Востоку регион Приморского края становится важным направлением для иностранных инвестиций. Вместе с тем земельное законодательство РФ устанавливает ряд ограничений, которые необходимо учитывать при оформлении земельных участков иностранными гражданами и компаниями.
Ключевые нормативные акты
- Федеральный закон № 101-ФЗ от «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- Конституция РФ, статья 62, пункт 3;
- Закон Приморского края № 90-КЗ от (в редакции от );
- Закон Приморского края № 747-КЗ от о бесплатном предоставлении земель участникам СВО;
- Местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и генеральные планы муниципалитетов.
Категории земель, доступные иностранцам
| Категория земель | Возможные права иностранца | Ограничения |
|---|---|---|
| Сельскохозяйственные угодья | Только аренда | Собственность запрещена |
| Земли населённых пунктов | Собственность или аренда | Нет ограничений при <50 % доли иностранного капитала в юрлице |
| Промышленные площадки | Собственность, аренда | Требуется согласование в Росимуществе при участке > 1 га |
| Земли лесного фонда | Аренда на срок до 49 лет | Собственность не предусмотрена |
Особые условия для сельскохозяйственных участков
Согласно статье 3 ФЗ № 101-ФЗ иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юрлица, в уставном капитале которых доля иностранных участников превышает 50 %, не могут приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Допускается только долгосрочная аренда (до 49 лет) с возможностью последующего выкупа при изменении законодательства.
Пошаговая инструкция оформления земельного участка
- Определение цели использования и соответствующей категории земель;
- Проверка правового режима участка через ЕГРН и публичную кадастровую карту;
- Подготовка договора аренды или купли-продажи с учётом ограничений;
- Согласование в органах местного самоуправления (Администрация Шильдинского поссовета и др.);
- Регистрация права в Росреестре (при переходе к собственности) или в ФГИС ЕГРН (при аренде);
- Получение разрешений на строительство или хозяйственное освоение (если требуется).
Нюансы при участии иностранных компаний
Контроль доли иностранного капитала
Если в уставном капитале российской компании доля иностранных лиц превышает 50 %, то при покупке сельскохозяйственных земель она автоматически приравнивается к «иностранному юридическому лицу» и попадает под запрет на собственность.
Ограничения в приграничных зонах
На территориях, прилегающих к государственной границе РФ (в т.ч. в Приморском крае), действует специальный режим, предусмотренный ФЗ «О приграничной полосе». Иностранцы могут приобрести землю только после получения разрешения ФСБ.
Льготы для участников СВО
Закон Приморского края № 747-КЗ от вводит бесплатное предоставление земельных участков отдельным категориям граждан, проявившим заслуги в ходе специальной военной операции. Однако данная льгота распространяется только на граждан РФ и не распространяется на иностранных инвесторов.
- Перед заключением сделки проведите юридическую due diligence участка и компании-продавца;
- Уточните долю иностранного капитала в покупателе (если это российское юрлицо);
- Для сельхозземель рассмотрите структуру долгосрочной аренды с опционом выкупа;
- При необходимости подайте запрос в ФСБ (приграничные территории);
- Контролируйте изменения в законодательстве — в 2025 году действует мораторий на продажу сельхозземель иностранцам, но возможны исключения в особых экономических зонах.
Администрация муниципального образования Шильдинский поссовет и другие органы местного самоуправления Приморья готовы консультировать иностранных инвесторов, однако окончательное решение принимают федеральные ведомства.