Сдача в аренду земельного участка без построек или с минимальными объектами капитального строительства является отдельным видом хозяйственной деятельности, который в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) имеет собственный цифровой код. Ошибка в его выборе при регистрации ИП/ООО или при подаче уведомления в ФНС чревата:
- отказом в регистрации;
- неверным налоговым режимом;
- штрафами за «маскировку» предпринимательской деятельности.
Ниже приведён разбор всех важных нюансов на – включая свежие разъяснения ФНС и Минэкономразвития.
Какой код ОКВЭД 2 выбрать при сдаче в аренду земельного участка
1.1 Основной код
68.20.2 «Сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества (земельных участков)»
- Раздел L «Операции с недвижимым имуществом»;
- Класс 68 «Операции с недвижимым имуществом»;
- Группа 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»;
- Подгруппа 68.20.2.
1.2 Дополнительные коды, которые могут понадобиться
| Ситуация | Код ОКВЭД 2 |
|---|---|
| Участок сдаётся вместе с арендованным у третьих лиц нежилым зданием (павильоном, складом) | 68.20.1 |
| Использование участка под размещение рекламных конструкций | 73.11 |
| Использование участка под автостоянку (платная стоянка) | 52.21 |
| Использование участка под сельскохозяйственное производство | 01.7 |
Регистрация ИП/ООО и внесение кода в ЕГРЮЛ/ЕГРИП
2.1 Документы
- Заявление по форме № Р11001 (для ИП) или Р11014 (для ООО).
- Копия паспорта/учредительных документов.
- Дополнительный лист к заявлению с кодами ОКВЭД 2.
- Уведомление о переходе на УСН 6 % «доходы» (для минимизации налоговой нагрузки).
2.2 Пошаговая схема
Шаг 1: Сформировать заявление в сервисе ФНС «Мой бизнес».
Шаг 2: В разделе «ОКВЭД» ввести 68.20.2 основным, остальные – дополнительными.
Шаг 3: Отправить через электронную подпись (ЕСИА, КЭП).
Шаг 4: Получить выписку ЕГРЮЛ/ЕГРИП со статусом «Действующий» в течение 3 рабочих дней.
Налоговые режимы для сдачи участка в аренду
| Режим | Ставка | Когда выгодно | Особенность 2026 г. |
|---|---|---|---|
| Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятость») | 4–6 % | Доход ≤ 2,4 млн ₽/год | Нельзя применять, если участок в собственности юрлица |
| УСН «Доходы» | 6 % (0 % – для новых ИП в 2026 г. в течение 2 лет по ФЗ-266) | Доход ≤ 251 млн ₽/год | Нет учёта расходов |
| УСН «Доходы минус расходы» | 15 % (5 % – пониженный в регионах) | Высокие расходы (купля-продажа, оформление) | Можно учесть налог на землю |
| ЕНВД (утратил силу с 2021 г.) | — | — | Недоступен |
| ОСНО | НДС 20 % + налог на прибыль 20 % | Контрагенты-НДС-плательщики | Сложная бухгалтерия |
Сравнение: сдача участка физлицом без ИП vs ИП/ООО
- Физлицо без ИП: НДФЛ 13 % (для резидентов), нельзя применять УСН, нельзя принимать безнал.
- ИП на УСН: 6 %, можно использовать онлайн-кассу без печати, право принимать безнал от юрлиц.
- ООО: возможность привлечь инвестора, но повышенные требования к бухгалтерии (баланс, отчётность).
Документы при сдаче участка: чек-лист арендодателя
- Свидетельство о праве собственности / выписка ЕГРН.
- Градостроительный план земельного участка.
- Разрешение на строительство (если арендатор будет возводить капитальные объекты).
- Договор аренды: срок ≤ 1 года – простая письменная форма; срок > 1 года – обязательная регистрация в Росреестре.
- Акт приёма-передачи (форма № ОС-1 при наличии капитальных объектов).
- Ежеквартальный отчёт по форме 6-НДФЛ (для ИП на УСН) или книга доходов/расходов.
Свежее: изменения 2025–2026 гг.
- С г. обязательный электронный договор аренды земли через сервис ФНС «ЭДО-Недвижимость» (пилот: Москва, Санкт-Петербург, Татарстан).
- Новая ставка кадастрового налога на землю – до 0,3 % для участков под размещение торговых объектов (ранее 1,5 %).
- Участки, переданные в аренду субъектам МСП, освобождаются от налога на имущество на 2 года (ФЗ-83, вступил г.).
Пошаговая инструкция: регистрация ИП для сдачи участка за 1 день
7.1 Подготовка
Заполнить заявление в «1С-ЭлКом» → выбрать 68.20.2 основным кодом → подписать ЭЦП.
7.2 Отправка
Через сайт ФНС nalog.gov.ru → раздел «Регистрация бизнеса» → загрузить файл XML.
7.3 Получение
Выписка ЕГРИП приходит на e-mail в течение 3 часов. Сразу подать заявление на УСН онлайн.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как правильно |
|---|---|---|
| Указать 68.20.1 вместо 68.20.2 | Налоговая требует пояснения, приостанавливает УСН | Делить коды: 68.20.2 – земля, 68.20.1 – здание |
| Сдавать участок без договора, по расписке | Налоговая считает доход «скрытым» | Оформлять договор и регистрировать при сроке > 1 года |
| Не платить налог на землю | Штраф 20 % от суммы налога | Учитывать земельный налог как расход при УСН 15 % |
- Основной код ОКВЭД: 68.20.2 – сдача собственного участка в аренду.
- Оптимальный налог: УСН 6 % «доходы» (или 0 % для новых ИП 2026 г.).
- Минимальный пакет документов: ЕГРН, договор аренды, акт приёма-передачи, квитанция об оплате налога на землю.
- Контрольные даты: подача декларации УСН – до 30 апреля 2027 г.; уплата авансов – 25-е число месяца после квартала.
Для быстрой проверки кода можно воспользоваться официальным сервисом ФНС.
Удачной аренды и грамотного налогообложения!