С 1 марта 2026 года в России вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от , который полностью переработал порядок определения и применения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Для сельскохозяйственных земель изменения особенно чувствительны: теперь любое строительство, смена вида деятельности или даже простой ввод объекта в эксплуатацию без четкого соответствия новому классификатору ВРИ может привести к штрафам и сносу. Ниже ― подробная карта новых правил.
Что изменилось с 1 марта 2026 года
- В Земельный кодекс добавлена новая глава «Виды разрешенного использования земельных участков». Все 14 ранее действовавших подтипов сельхозугодий сведены к 5 базовым категориям ВРИ.
- Росреестр запустил федеральную электронную услугу «Установление соответствия ВРИ». Через неё можно онлайн сформировать выписку о допустимых видах деятельности на конкретном наделе.
- Особо ценные сельхозземли (ОЦЗ) в 15 регионах (Саратовская, Курская, Тульская, Рязанская и др.) получили статус «неразделённых и не подлежащих переводу». Их нельзя переводить в другие категории без решения областной думы.
- Штрафы за несоответствующее использование выросли:
- для граждан — до 50 000 ₽;
- для ИП, до 300 000 ₽;
- для юрлиц — до 1 000 000 ₽.
Новая классификация ВРИ для сельхозземель
| Код ВРИ 2026 | Наименование | Краткое описание | Разрешённые объекты капитального строительства |
|---|---|---|---|
| ВРИ-СХ-01 | Пашня и многолетние насаждения | Чистое сельхозпроизводство без переработки | Лишь временные мобильные сооружения (0-го класса опасности) |
| ВРИ-СХ-02 | Сельхозпроизводство с переработкой | Выращивание + первичная переработка продукции | Фермы, овощехранилища, зерносклады ≤ 3000 м² |
| ВРИ-СХ-03 | Сельхозпроизводство с сопутствующим бизнесом | Агроусадьбы, винодельни, гастрономические туры | Гостевые дома до 500 м², дегустационные залы, парковки |
| ВРИ-СХ-04 | Сельскохозяйственные исследования | Опытные поля, лаборатории, селекционные центры | Лабораторные корпуса, теплицы, гаражи для спецтехники |
| ВРИ-СХ-05 | Вспомогательные сельхозфункции | Хранение, логистика, ремонт техники | Склады ГСМ, мастерские, пункты заправки до 150 м² |
Как узнать ВРИ своего участка за 3 минуты
- Откройте сайт rosreestr.gov.ru → «Установление соответствия ВРИ».
- Введите кадастровый номер (пример: 77:01:0004010:123).
- Загрузите сформированный PDF-файл «Выписка о ВРИ». В нём:
- старый код ВРИ до ;
- новый код ВРИ с ;
- список разрешённых видов деятельности;
- признак «Особо ценные земли» (да/нет).
Что можно и нельзя на сельхозземлях
Можно без смены ВРИ
- выращивать зерновые, овощи, виноград, плодово-ягодные культуры;
- содержать КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство) до 5 га;
- строить временные мобильные теплицы без фундамента;
- организовывать агроэкскурсии при ВРИ-СХ-03.
Нельзя без перевода в другую категорию
- возводить коттеджи, магазины, АЗС;
- разводить свиней или птиц более 300 голов без ВРИ-СХ-02;
- строить винодельню площадью > 500 м² без ВРИ-СХ-03;
- арендовать участок под складскую логистику, если ВРИ-СХ-05 не указан.
Как изменить ВРИ сельскохозяйственного участка
Шаг 1. Подготовка документов
- кадастровый паспорт (выписка ЕГРН не старше 5 дней);
- схема градостроительного зонирования района;
- экологическое заключение (если площадь > 1 га).
Шаг 2. Заявление в МФЦ
Подаётся форма № Р21002/ВРИ. Срок рассмотрения: 30 дней. Госпошлина: 2 000 ₽ (физлица), 5 000 ₽ (организации).
Шаг 3. Согласование комиссии
Если участок признан «особо ценным», придётся получить заключение земельной комиссии субъекта РФ и пройти публичные слушания.
Практические советы в 2026 году
- Проверяйте ВРИ до любой сделки. Даже если участок куплен в 2025 году, с 1 марта 2026-го действуют новые коды.
- Используйте «подвязку» через льготы. При ВРИ-СХ-02 можно получить грант до 5 млн ₽ на строительство фермы по программе «Агро-Стартап 2026».
- Осторожно с арендой. Если договор аренды заключён до 2026 года, но ВРИ изменился, права арендатора сохраняются, но расширять бизнес без нового ВРИ запрещено.
Наиболее популярные ошибки
- «Мой участок раньше был ИЖС, поэтому можно строить дом». Нет! С автоперехода в ИЖС нет; нужно подавать заявление.
- «Сосед построил магазин и ничего». Проверьте: возможно, у него уже изменённый ВРИ-СХ-03. Ваш участок может иметь другой код.
- «Организую винодельню без власти — через КФХ». Площадь зданий свыше 500 м² требует ВРИ-СХ-03 и разрешения Роспотребнадзора.
С 1 марта 2026 года вид разрешенного использования стал главным фильтром для любого проекта на сельскохозяйственных землях. Проверьте свой участок через сервис Росреестра, сопоставьте код с таблицей выше и при необходимости подайте заявление на изменение ВРИ. Это избавит от штрафов и ускорит запуск бизнеса.
Актуально на 01:49:51