Категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ) – два фундаментальных понятия,
которые определяют, какие виды деятельности могут быть реализованы на конкретном земельном участке.
Ни один проект (строительство, сельское хозяйство, промышленность, рекреация и т.д.) не может быть
запущен без учета этих параметров.

Что такое категория земель?

Категория земель – это деление всех земельных участков России на группы в зависимости от их
природных и правовых характеристик. Классификация утверждена в Федеральном законе «О земле» и
в регламентирующих актах Федерального агентства по земельным ресурсам.

• Сельскохозяйственные земли (категории I‑IV) – предназначены для сельскохозяйственного производства,
  включая пахотные, луговые и пастбищные земли.
• Земли населённых пунктов (категория V) – территории, где расположены жилые, общественные,
  коммерческие и производственные объекты.
• Земли промышленности, транспорта и связи (категория VI) – зоны, где размещаются заводы,
  склады, железные дороги, аэропорты и т.п.
• Земли особо охраняемых природных территорий (категория VII) – заповедники, национальные парки,
  охотничьи угодья.
• Земли водного фонда (категория VIII) – реки, озёра, водоёмы и прилегающие к ним территории.

*С 28 мая 2014 г. (приказ ФСТР и Минэкономразвития) вступил в действие
Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД‑2) -016 года,
который тесно связан с классификатором видов разрешенного использования.

Вид разрешенного использования (ВРИ)

ВРИ – это конкретный набор прав, позволяющих использовать земельный участок в соответствии
с его целевым назначением. Перечень ВРИ фиксируется в Классификаторе видов разрешенного использования
земельных участков, который регулярно обновляется (последнее обновление – 2025 г., включающее новые
положения Федерального закона от 31 июля 2025 г. № 295‑ФЗ).

2.1 Основные группы ВРИ

1. Жилое строительство (многоквартирные дома, частные дома, коттеджи).
2. Общественное и социальное назначение (школы, больницы, детские сады, культурные центры).
3. Коммерческое использование (офисы, торговые центры, рестораны).
4. Промышленное производство (заводы, мастерские, склады).
5. Сельское хозяйство (производство сельскохозяйственной продукции, теплицы,
   фермерские хозяйства).
6. Транспорт и связь (дороги, железные дороги, аэропорты, линии электропередач).
7. Рекреация и туризм (парки, зоны отдыха, санатории).
8. Особо охраняемые территории (заповедники, национальные парки).

Каждая из этих групп имеет подвиды, которые конкретизируют тип деятельности. Например,
для группы «Промышленное производство» существуют подвиды: «производство металлов», «производство
пластмассовых изделий», «химическое производство» и т.д.

2.2 Как формируется ВРИ?

• На основании земельного кадастра (КЛАДР) определяется территориальная зона.
• Для зоны выбирается категория земель, соответствующая её природным характеристикам.
• В соответствии с категорией подбирается разрешённый вид использования из классификатора.
• Если планируется изменение ВРИ, необходимо оформить разрешение на изменение,
  за которое рассчитывается плата в соответствии с региональными тарифами.

Связь ОКВЭД и ВРИ

ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) – это система кодов,
отражающая экономическую деятельность субъекта. При регистрации юридического лица в ФНС
обязательно указывается основной код ОКВЭД, а также коды дополнительных видов деятельности.

Связь ОКВЭД и ВРИ выглядит так:

• Для каждой категории земель и ВРИ существует перечень разрешённых ОКВЭД.
  Пример: земельный участок категории V с ВРИ «коммерческое назначение – офисные помещения» может
  использовать коды ОКВЭД 62.01 (Разработка компьютерных программ) или 70.22 (Консультационная деятельность).
• Если планируется изменение экономической деятельности, необходимо проверить,
  совпадает ли выбранный ОКВЭД с разрешённым ВРИ. Иначе потребуется изменить ВРИ
  (получить новое разрешение) или подобрать другой ОКВЭД.
• В официальных формах (например, Р13001) указывается как ОКВЭД, так и ВРИ,
  чтобы налоговые органы и органы государственной регистрации могли проверить
  соответствие.

*С 1 января 2015 г. в России используется только ОКВЭД‑2 2016 года.
Он является единственно‑правильным при заполнении всех регистрационных документов.

Как правильно выбрать код ВРИ и ОКВЭД?

1. Определите категорию земли. С помощью онлайн‑классификатора КЛАДР (доступного бесплатно
   на kladr.ru) введите адрес участка и получите категорию.
2. Изучите перечень ВРИ для этой категории. На официальном сайте Минэкономразвития
   (раздел «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков») можно
   скачать актуальную таблицу в формате XLSX.
3. Сопоставьте планируемую деятельность с ОКВЭД. Откройте оквед.ру,
   найдите подходящие коды по отрасли и подотрасли.
4. Проверьте соответствие. В таблице «Связка ОКВЭД‑ВРИ» (выпускается ежегодно)
   убедитесь, что выбранный код ОКВЭД входит в список разрешённых для выбранного ВРИ.
5. Оформите документы. При регистрации (или изменении) укажите оба кода в форме
   Р13001 и приложите выписку из КЛАДР с указанием категории земель.
6. Если совпадения нет – меняйте ВРИ. Подавайте заявление в орган местного самоуправления
   о изменении вида разрешенного использования. После получения разрешения обновите
   ОКВЭД, если это необходимо.

Практические примеры

5.1 Пример 1. Открытие производства пластмассовых изделий

• Категория земли: VI – земли промышленности, транспорта и связи.
• ВРИ: Промышленное производство – производство пластмассовых изделий (код ВРИ 6.2.1).
• ОКВЭД: 22.22 – Производство пластмассовых изделий для упаковки товаров.
• Проверка: в таблице «Связка ОКВЭД‑ВРИ» код 22.22 включён в список разрешённых для ВРИ 6.2.1 – всё согласовано.

5.2 Пример 2. Открытие коворкинга в жилом районе

• Категория земли: V – земли населённых пунктов.
• Изначальный ВРИ: Жилое строительство (не подходит).
• Необходимо изменить ВРИ на Коммерческое назначение – офисные помещения (код ВРИ 4.3.2).
• ОКВЭД: 62.02 – Деятельность в области информационных технологий и компьютерных систем.
• После получения разрешения на изменение ВРИ подать форму Р13001 с новыми кодами.

Как пользоваться онлайн‑классификатором

Для быстрого доступа к актуальной информации выполните следующие шаги:

1. Перейдите на официальный портал КЛАДР.
2. В поле «Адрес» введите точный адрес участка (улица, дом, корпус).
3. Система выдаст:
   • Код КЛАДР;
   • Категорию земель;
   • Территориальную зону (например, «жилая» или «промышленная»).
4. Сохраните полученные данные – они понадобятся при заполнении регистрационных форм.
5. Для поиска ВРИ откройте раздел Минэкономразвития,
   загрузите актуальную таблицу «Виды разрешенного использования земельных участков»,
   найдите нужный код по категории и подкатегории.

Все документы можно скачать бесплатно без регистрации. При необходимости
получить официальную выписку – обратитесь в территориальный орган Росреестра.

Понимание взаимосвязи категории земель, вида разрешенного использования (ВРИ)
и кода ОКВЭД – ключ к успешному запуску любого проекта в России. Неправильный выбор
кода может привести к отказу в регистрации, штрафам и необходимости повторных процедур
по изменению ВРИ.

Для минимизации рисков рекомендуется:

• Всегда использовать актуальный классификатор ОКВЭД‑2 2016 года.
• Регулярно проверять обновления классификатора ВРИ (последнее обновление – 2025 г.)
• Пользоваться официальными онлайн‑сервисами (КЛАДР, Минэкономразвитие, Росреестр).
• При сомнениях обращаться к юристам, специализирующимся на земельном праве.

Только при полном соответствии всех трех элементов (категория земли, ВРИ, ОКВЭД) ваш бизнес
получит законную основу для развития и избежит затруднений со стороны контролирующих органов.

Статья подготовлена на основе открытых источников информации, актуальных на 20 апреля 2026 г.