Определение «выхода из строя» жилого дома – задача, требующая системного подхода и опоры на действующие нормативные документы. В России степень износа и технического состояния зданий регулируется ГОСТ 31937‑2011, СП 13‑102‑2003, СП 255.1325800.2016, а также методическими рекомендациями, изложенными в сборнике 28 Укрупнённые показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально‑бытового назначения. Ниже приведён подробный разбор критериев, методов расчёта и практических рекомендаций.

Классификация технического состояния зданий

Согласно ГОСТ 31937‑2011 и СП 13‑102‑2003, техническое состояние зданий делится на несколько категорий. Основные из них:

• Нормальное (рабочее) состояние – несущие конструкции полностью соответствуют проектным характеристикам.
• Ограниченно работоспособное (ОР) состояние – присутствуют дефекты, снижающие несущую способность, но опасность внезапного разрушения отсутствует. Эксплуатация возможна при постоянном контроле (см. СП 13‑102‑2003).
• Аварийное состояние – часть конструкций уже вышла за пределы допустимых отклонений; дальнейшее использование без капитального ремонта запрещено (61‑80 % износа).
• Полное разрушение (выход из строя) – восстановительная стоимость элементов снижена более чем на 80 % от первоначальной; восстановление невозможно (81‑100 % износа).

Понятие «износ» и его виды

2.1 Физический износ

Это суммарный показатель ухудшения прочностных и эксплуатационных характеристик конструкции (трещины, деформации, коррозия и т.п.). Оценивается в % от первоначальной восстановительной стоимости.

2.2 Моральный (экономический) износ

Отражает снижение рыночной стоимости здания из‑за устаревших технологических решений, изменения требований к комфорту и т.д. При расчёте степени выхода из строя учитывается совместно с физическим износом, но в нормативных документах приоритет отдаётся физическому износу.

Методика расчёта степени износа

Наиболее распространённый подход – метод сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельному весу в восстановительной стоимости здания (см. методика в сборнике 28).

3.1 Шаги расчёта

1. Идентификация элементов: фундамент, несущие стены, колонны, перекрытия, кровля, наружные и внутренние ограждающие конструкции.
2. Определение удельного веса (коэффициента) каждого элемента – доля его восстановительной стоимости в общей стоимости здания (пример: фундамент 15 %, стены 30 %, перекрытия 20 % и т.д.). Эти коэффициенты указаны в сборнике 28.
3. Оценка физического износа каждого элемента в процентах согласно ГОСТ 31937‑2011 (по результатам обследования, визуального осмотра, неразрушающих методов).
4. Взвешивание: умножить процент износа элемента на его удельный вес, получить взвешенный износ.
5. Суммирование всех взвешенных износов → общий процент износа здания.
6. Сравнить полученный результат с классификационными границами (см. таблицу ниже).

3.2 Пример расчёта

В данном примере общий износ 49 % → здание относится к категории ограниченно работоспособного. Для выхода из строя необходимо ≥ 81 %.

Пороговые значения, определяющие «выход из строя»

Таким образом, жильное здание считается вышедшим из строя, когда общий физический износ достигает 81 % и более от восстановительной стоимости.

Практические рекомендации при определении выхода из строя

• Провести комплексное обследование согласно СП 13‑102‑2003: визуальный осмотр, неразрушающие методы (ультразвуковая дефектоскопия, геодезический мониторинг), лабораторные испытания образцов.
• Вести документированную историю ремонтов. Своевременная замена изношенных элементов может существенно снизить общий процент износа.
• Использовать актуальные коэффициенты удельного веса из последней редакции сборника 28 (в случае изменений – обращаться к региональным нормативным актам).
• Оценивать моральный износ отдельно. При необходимости (например, при продаже) учитывать его в рыночной оценке, но для технического выхода из строя ориентироваться на физический износ.
• Согласовывать результаты с органами технического надзора (Росстройнадзор, МЧС) при планировании сноса или капитального ремонта.

Оформление проекта сноса для зданий, находящихся в состоянии «выход из строя»

Согласно требованиям 2026 года, проект сноса должен включать:

1. Текстовую часть: описание текущего технического состояния, результаты расчёта износа, вывод о невозможности дальнейшей эксплуатации.
2. Графическую часть: планы здания, схемы расположения инженерных сетей, расчётные схемы нагрузки на демонтирующую технику.
3. Мероприятия по безопасности: защита окружающих построек, контроль за выбросом пыли, утилизация строительного мусора.
4. План последовательных работ: демонтаж кровли → удаление несущих стен → разбор фундамента.

Только после утверждения такого проекта можно переходить к фактическому сносу.

Определить степень разрушения, при которой жилой дом считается вышедшим из строя, можно только через системный расчёт общего физического износа, взвешенного по удельным весам его конструктивных элементов. Нормативные документы (ГОСТ 31937‑2011, СП 13‑102‑2003, СП 255.1325800.2016) фиксируют порог в 81 % и более как критерий полного разрушения, т.е. выхода из строя. При достижении этой границы эксплуатация здания запрещена, и необходимо разрабатывать проект сноса или капитальную реконструкцию.

Тщательное соблюдение методики расчёта и документирование результатов позволяют принимать обоснованные решения, минимизировать риски для жильцов и обеспечить законность последующих действий.